別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -14 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区向島上林町９番１５ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 向島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 向島駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間、現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区の小規模住宅地域である。需要者の中心は同一圏域内の一次取得者層であるが、規模の大きな画 地であれば開発を前提としてディベロッパー等の参入も見込まれる。市場では中古物件、新築の建売物件ともに比較的 多く流通する。需要の中心となる価格帯は、土地は８００～９００万円、新築戸建住宅は２０００万円台後半、中古戸 建住宅で１０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、小規模の戸建住宅を主体とする住宅地であって自用目的の取引が中心であり、市場性のある床面積の確保 が困難で賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。比準価格は規範性の高い類似地域 内の多数の事例から試算された。よって比準価格を採用して、単価と総額との関連、代表標準地からの価格との均衡に 留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [103.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による物価の高騰に続く、金利の先高感 が個人消費の先行きに不透明感を増している 。伏見区内の住宅地は利便性により需要にば らつきがある。 最寄り駅からやや遠い小規模住宅地域である が、総額の市場流通性に優れていることから 需要は概ね安定的に推移し、地価は横ばい傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％