鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都伏見 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｏ -8	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		２中専高度1種最高15m (60,160)
b	２３Ｋ３Ｄ -1	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
c	２３Ｋ３Ａ -106	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
d	２３Ｋ３Ｑ -28	京都市伏見区		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (200,200)
e	２３Ｋ３Ｏ -9	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	西6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致３種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,589	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	129,009	100 [ 93.1]	138,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 139,150	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,846	100 [ 103.9]	134,597		135,000
c	(　 ) 125,520	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	122,595	100 [ 100.0]	122,595		123,000
d	(　 ) 94,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	115,290	100 [ 86.4]	133,438		133,000
e	(　 ) 61,620	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.6]	102,192	100 [ 79.1]	129,193		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -39.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

京都伏見 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,600,617	1,199,581	4,401,036	3,644,920	756,116	（　0.9527） 720,352	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,371,636 円　　　　（　 84,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	12.0 m x 16.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、４７㎡程度の住戸を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種、同程度の規模の建物より判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	100.00	95.0	95.00	1,685	160,075	2.0	320,150
							1.0	160,075
～

～

～

～

計		300.00	95.0	285.00		480,225		960,450
								480,225

⑨年額支払賃料	480,225 円　×　12ヶ月　＝　 5,762,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,762,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 288,135 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,474,565 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 480,225 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 116,928 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,600,617 円　　　　（　 29,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｎ・Ｔ　　　　-206	1,857 ( 1,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,821	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,724 円/㎡　月額支払賃料（　 1,685 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-3	1,417 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,639
c	２３Ｋ３Ｉ・Ｔ　　　　-7	1,542 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,713

京都伏見 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,600 円	58,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	172,881 円	5,762,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 498,100 円	58,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,600 円	58,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,600 円	58,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,199,581 円　（　　　　　　 6,215 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,600,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,644,920 円（　　　　　 18,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,600,617 円
②総費用	1,199,581 円
③純収益　①－②	4,401,036 円
④建物等に帰属する純収益	3,644,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	756,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	720,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,371,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都伏見 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 -13

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　細見　幸司

TEL.

鑑定評価額

25,900,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区小栗栖森本町２０番３７				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度1種最高15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	石田 660m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

石田駅北西方

660m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度1種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、現状を維持して推移するもの
と予測する。地域的に選好性が劣るが、最寄駅徒歩圏内で底堅い需要はあり、地価はやや上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伏見区東部の小栗栖、醍醐、日野地区を中心とした住宅地域である。需要者は当該地区に地縁的選好性を
有する個人が中心である。画地規模から総額が嵩み地域的な選好性も低いが、地下鉄の最寄駅から徒歩圏内で、区画等
の街路条件も良好であることから、需要は回復傾向にある。画地を分割して取引されることも多く、規模１００㎡程度
の宅地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、取引は自用目的の取引が支配的であることから、同一需給圏内の規範
性のある取引事例が収集できた。一方、周辺には賃貸用住宅は少なく、賃借需要は限定的と認められ、賃料水準や賃貸
条件の把握に困難が伴い、想定要素が多いことから、収益価格の信頼性は劣る。よって市場実勢を反映した比準価格を
標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都伏見 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 144,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[108.1]

[100.0]
100

133,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる各種制限は緩和の方向にあ
る一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済
情勢の先行きには不安要素も多い。

地域的に選好性が弱く、総額も嵩むことから
需要の回復は鈍いものの、最寄駅からは徒歩
圏内であり、地価はやや上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｉ -11	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
b	２３Ｋ３Ｄ -10	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
c	２３Ｋ３Ａ -106	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
d	２３Ｋ３Ｉ -12	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	北6m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)
e	２３Ｋ３Ｏ -8	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		２中専高度1種最高15m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,120	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,120	100 [ 67.9]	134,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 124,678	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	121,773	100 [ 88.2]	138,065		138,000
c	(　 ) 125,520	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	122,595	100 [ 100.0]	122,595		123,000
d	(　 ) 111,017	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	115,366	100 [ 83.3]	138,495		138,000
e	(　 ) 131,589	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	129,009	100 [ 89.5]	144,144		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.9
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

京都伏見 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,732,220	1,225,188	4,507,032	3,761,720	745,312	（　0.9527） 710,059	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,137,705 円　　　　（　 83,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	193 ㎡	12.0 m x 16.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸５０㎡程度の３階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種、同程度の規模の建物より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	100.00	95.0	95.00	1,726	163,970	1.0	163,970
							1.0	163,970
～

～

～

～

計		300.00	95.0	285.00		491,910		491,910
								491,910

⑨年額支払賃料	491,910 円　×　12ヶ月　＝　 5,902,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,902,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,146 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,607,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	491,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,673 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 491,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 119,773 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,732,220 円　　　　（　 29,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｎ・Ｔ　　　　-206	1,857 ( 1,787)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,726 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-3	1,546 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,718
c	２３Ｋ３Ｎ・Ｔ　　　　-204	2,057 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,804

京都伏見 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	359,400 円	59,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	177,088 円	5,902,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 509,100 円	59,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,225,188 円　（　　　　　　 6,348 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,761,720 円（　　　　　 19,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,732,220 円
②総費用	1,225,188 円
③純収益　①－②	4,507,032 円
④建物等に帰属する純収益	3,761,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	745,312 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	710,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,137,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,600 円／㎡）