別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -12 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山紅雪町１０９番 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 桃山南口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 桃山南口駅東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区南部の住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者であるが、画地の大きな土地は分割を前提 として建売業者の参入も見られる。街路が整然とした高台の住宅地であるが、駅接近性に劣り、画地規模も大きいため 、選好の程度はやや低い。熟成した住宅地域で新規の供給は少なく、中古戸建住宅の取引が中心であるが、需要の中心 となる価格帯は、３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、比較的閑静な中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であって自用目的の取引が中心であり、経済合理的な賃 貸住宅の経営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。比準価格は規範性のある類似地域内の多数の 事例から試算された。よって比準価格を採用して、単価と総額との関連、代表標準地からの価格との均衡に留意のうえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.9] [102.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による物価の高騰に続く、金利の先高感 が個人消費の先行きに不透明感を増している 。伏見区内の住宅地は利便性により需要にば らつきがある。 画地規模が比較的大きいため、分割後の新築 住宅の需要も見られる地域である。地価は横 ばい乃至やや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％