別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　百合口　賢次   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区久我森ノ宮町１４番７３ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 中書島 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６． ２ｍ市道 交通 施設 中書島駅北西方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。駅徒歩圏外で あるが新型コロナの影響もほぼ見られず市場は回復、地価は当面安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区南西部で桂川流域に広がる中小規模住宅地域。需要者の中心は同一圏域内の居住者である。残存す る農地や規模の大きな画地であれば宅地開発を前提として開発業者等の需要も見込まれる。市場では中古物件と小規模 な宅地開発による新築物件とが混在する。土地は１００㎡程度で１，０００万円前後、新築の戸建住宅で２，５００～ ３，０００万円程度、中古住宅で１，０００～１，５００万円程度の物件が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用 することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の 戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し 、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [160.7] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減。新型コロナの影響も薄れ、居住 環境や利便性の良好な地域を中心に需要は回 復傾向。横這いまたは上昇傾向に転じた地域 が多い。 駅徒歩圏外のエリアではあるが需要は底堅く 、市場は回復傾向。サラリーマン層による需 要も安定的で、地価は横這いから若干の上昇 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％