別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -7 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区深草大亀谷古御香町１２８番２ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる高台の 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 ＪＲ藤森 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ藤森駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅の中に農地等が見られる高台の住宅地域であり、新規の宅地供給も少数ながら見られる。住 宅地域として今後も現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市伏見区及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は京都市伏見区及び周辺市区の居住目 的の個人である。最寄り駅の接近性にやや劣り、高台に位置すること等により住宅地としての選好性はやや劣る。一部 に新規の宅地供給が見られるものの、供給量は限定的で、地価は横ばい傾向である。画地規模等により取引される価格 は様々であり、取引の中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心の高台に位置する住宅地域であり、需要者は生活利便性や住環境を重視して意思決 定を行う。比準価格はこれらを反映した実証的な価格であり、その説得力は高い。一方で、指定容積率が低く、経済合 理的な賃貸住宅経営が困難であることから、収益還元法は適用出来なかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地 との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.7] [103.0] 100 95,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な物価高に伴い、企業収益の悪化や個 人消費の落込みが懸念される。京都市伏見区 の人口は微減傾向である。 最寄り駅への接近性や生活利便性がやや劣る ことから、需要はやや弱含み乃至横ばいで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％