別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　宇野　由香子   TEL.

鑑定評価額 45,500,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山町泰長老３１番２９ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 風致地区第５種 (40,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西5m私道 水道、ガス、下水 桃山 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域の東側一部が土砂災害警 戒区域に指定されている 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 桃山駅南東方 350m 法令 規制 １中専 (40,200) 準防  高度1種最高15m 風致地区第５種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、地域要因に特別の変動要因はないが、資材価格の上昇が建物価格に影 響しており、今後地価への影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ奈良線、京阪宇治線等を最寄駅とする京都市内東側の住宅地域である。需要者は京都市内在住の二次 取得者が中心である。駅に近く交通利便性も高いため需要は安定的であるが、丘陵地であり若干需要は弱めである。資 材価格の上昇が新築住宅建築に影響しており住宅地需要は堅調であるものの価格上昇圧力となっている。中心となる価 格帯は画地規模によりまちまちだが、対象地程度の規模であれば更地で４，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地で共同住宅は殆ど見受けられず、賃貸需要が想定できない地域であるため、収益還元法は非適用 と判断した。当該地域では、需要者は意思決定に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重視する傾向 が強い。よって、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [135.0] [101.0] 100 197,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は感染症の影響が和らぐもとで 持ち直している。住宅投資は横ばい圏内で推 移、雇用所得環境は緩やかに改善している。 物価は上昇基調。 新型コロナの影響による雇用所得の減少や住 宅設備の高騰等も見られるが、京都市内の住 宅地需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％