別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　茂   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区納所町５８６番１０外 ②地積 　(㎡) 67   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東7.5m府道 水道、ガス、下水 淀 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北７．５ ｍ府道 交通 施設 淀駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の定住型の住宅地域。他用途での利用は考え難く、今後も標準的使用等が変動することはなく、現状維 持での推移が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中南部域の住宅地域。需要者は自用目的の個人が中心で、定住型の小規模住宅地域である。建て詰まり 感があり、防災等の観点で選好性が劣る面もある。更に駅徒歩圏ではあるが、地理的には京都市の南西端地区とも言え 、京都や大阪中心部等への通勤に係る経済的時間の劣位性もある。一方で小規模画地が多く総額で８百万円弱という買 いやすさがある。価格的に実需水準にあると判断でき地価は概ね横ばいで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心で、近隣地域における標準的規模を勘案すると建物ボリュームの面で十分な収益性を確保し得な いことから、規範性を有する収益還元法の試算には限界がある。従って取引事例比較法のみを適用した。価格が生活利 便性等を重視して決定される傾向があり、規模を勘案すると収益性が価格に及ぼす影響はないと判断できる。従って信 頼性の高い事例資料に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [155.6] [103.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぐ中、京都府の有効 求職者数は概ね高い水準を維持している。雇 用所得環境は改善し、個人消費も緩やかに持 ち直している。 都心部等への接近性にやや劣るが、駅徒歩圏 にあり需要は概ね安定的に推移しており地価 も横ばい傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％