別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都伏見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区醍醐新開３番２１ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 石田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 石田駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄石田駅から徒歩圏内の小規模一般住宅で熟成された既成住宅地域。周辺にはス－パ－やコンビニエンスス トアも存在し、生活利便性は概ね良好。地域要因に変化はないが、地価はやや上昇傾向にて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区東部及び山科区の地下鉄東西線沿線の各駅から徒歩圏内の小規模住宅地域。主たる需要者は同圏域 内の居住者が中心であるが、一部周辺市区からの参入もあり、画地規模と総額から一次取得者が中心。周辺では宅地開 発された新築物件の供給はあるものの画地規模は様々で、近年では中古物件の取引が多く、中心となる価格帯は、土地 は７０㎡程度で１，０００万円前後、中古住宅で１，５００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取引 の中心である。付近に共同住宅や貸家等は見られず、画地規模も小さく、市場性のある賃貸需要の想定が困難なため収 益還元法の適用は断念した。需要者は市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、市場の実態を反映した規範 性の高い比準価格により価格査定を行い、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇による家計や企業への影響が見られ る中、新型コロナ感染対策により経済社会活 動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直し ている。 小規模住宅で熟成された住宅地域。最寄駅か ら徒歩圏内であり、住環境が良好なため需給 は概ね安定的。地域要因に変動はないが地価 はやや上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％