鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｉ -103	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m国道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,297)
b	２３Ｋ２Ｄ -6	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南24m国道、北8.7m、二方路		１低専高度地区最高10m (58,141)
c	２３Ｋ２Ｉ -112	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ台形	西23m国道、東5m、二方路		２住居高度2種最高15m (60,300)
d	２３Ｋ１Ｏ -12	京都市下京区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南50m国道、西12m、角地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
e	２３Ｋ２Ｒ -26	向日市		建付地	（　）	不整形	南西15m府道、東6m、角地		準住居高度2種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 246,348	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	245,140	100 [ 90.4]	271,173	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 232,474	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	277,881	100 [ 102.7]	270,575		271,000
c	(　 ) 161,337	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	185,052	100 [ 69.2]	267,416		267,000
d	(　 ) 433,687	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	424,003	100 [ 157.2]	269,722		270,000
e	(　 ) 153,724	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	179,701	100 [ 66.5]	270,227		270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

京都右京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,684,209	13,024,552	44,659,657	14,168,500	30,491,157	（　0.9519） 29,024,532	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	674,989,116 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,800.00	Ｓ2	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	230 ％	3,641 ㎡	45.3 m x 82.1 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、屋上駐車場の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	2,200.00	100.0	2,200.00	2,281	5,018,200	10.0	50,182,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,200.00	100.0	2,200.00		5,018,200		50,182,000
								0

⑨年額支払賃料	5,018,200 円　×　12ヶ月　＝　 60,218,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,218,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,010,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,207,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,182,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 476,729 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,684,209 円　　　　（　 15,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-5	2,510 ( 2,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,297	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,281 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｐ（賃）　　　　-103	2,006 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,271
c	２３Ｋ２Ｐ（賃）　　　　-106	2,509 ( 2,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,323

京都右京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,075,000 円	215,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,806,552 円	60,218,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,885,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,827,500 円	215,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,024,552 円　（　　　　　　 3,577 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	215,000,000 円	設計監理料率　 93,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,168,500 円（　　　　　 3,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,684,209 円
②総費用	13,024,552 円
③純収益　①－②	44,659,657 円
④建物等に帰属する純収益	14,168,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,491,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,024,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 674,989,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都右京 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 5-4

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　小村　直之

TEL.

鑑定評価額

965,000,000 円

１㎡当たりの価格

265,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区山ノ内苗町３１番１外				②地積　(㎡)	3,641 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,230)
	台形 1:2	店舗Ｓ1	店舗、店舗兼共同住宅等が見られる路線商業地域	東27m市道、背面道	水道、ガス、下水	太秦天神川 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 45 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 83.0 ｍ、規模　　 3,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

太秦天神川駅南東方

840m

法令

規制

準工
(70,230)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、近年、店舗、沿道サービス施設等が進出してきている京都市内中心部に近い稀少な路線商業地域で
あり、地域要因に特段の変動はないものの、今後も経済的発展していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね京都市右京区を中心に、周辺市を圏域とする路線商業地域である。需要者の中心は、同圏域の中小
企業、全国展開をする飲食、物販の企業等である。近隣地域を含む葛野大路通沿いは、京都市内中心部から交通アクセ
ス良好なことにより、多くの沿道サービス施設、大型店舗の進出が進むエリアである。主たる需要者の業種業態により
選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、大型店舗、沿道サービス施設等が建ち並び、規模や業種業態が多岐にわたり、中心となる賃料水準を見出
すのは困難で、収益価格は想定要素が多く介在し規範性にやや劣ると判断される。したがって、市場性を反映した多数
の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 240,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 93.1]

[100.0]
100

264,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京滋の景気は、長引くコロナ禍の影響から個
人消費に持ち直しの動きが見られ、スーパー
、家電等販売額は堅調に推移している。

近隣地域及びその周辺には、沿道サービス施
設の進出が進み、路線商業地域として成熟し
つつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｉ -109	京都市右京区		底地	（　）	不整形	北12.5m市道、西5.8m、角地		１住居高度3種最高20m (84,224)
b	２３Ｋ２Ｉ -102	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ台形	南16m府道、東4m、準角地		工業高度3種最高31m (70,200)
c	２３Ｋ２Ｉ -103	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m国道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,297)
d	２３Ｋ２Ｄ -6	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南24m国道、北8.7m、二方路		１低専高度地区最高10m (58,141)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,566	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.4]	232,291	100 [ 85.5]	271,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 253,763	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	251,546	100 [ 90.3]	278,567		279,000
c	(　 ) 246,348	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	245,140	100 [ 92.5]	265,016		265,000
d	(　 ) 232,474	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	277,881	100 [ 100.8]	275,676		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 273,000 円／㎡]

京都右京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,684,209	13,024,552	44,659,657	14,168,500	30,491,157	（　0.9519） 29,024,532	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	674,989,116 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,800.00	Ｓ2	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	230 ％	3,641 ㎡	45.3 m x 82.1 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、屋上駐車場を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	2,200.00	100.0	2,200.00	2,281	5,018,200	10.0	50,182,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,200.00	100.0	2,200.00		5,018,200		50,182,000
								0

⑨年額支払賃料	5,018,200 円　×　12ヶ月　＝　 60,218,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,218,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,010,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,207,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,182,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 476,729 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,684,209 円　　　　（　 15,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-1	2,433 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,281 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-3	1,873 ( 1,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,284
c	２３Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-5	2,510 ( 2,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,183

京都右京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,075,000 円	215,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,806,552 円	60,218,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,885,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,827,500 円	215,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	215,000 円	215,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,024,552 円　（　　　　　　 3,577 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	215,000,000 円	設計監理料率　 93,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,168,500 円（　　　　　 3,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,684,209 円
②総費用	13,024,552 円
③純収益　①－②	44,659,657 円
④建物等に帰属する純収益	14,168,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,491,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,024,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 674,989,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）