鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｏ -17	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、東5m、角地		２中専高度1種最高15m (70,200)
b	２３Ｋ２Ｏ -16	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、北3m、角地		近商高度3種最高12m (90,200)
c	２３Ｋ２Ｅ -18	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、西6m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
d	２３Ｋ２Ｄ -16	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、南3.8m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
e	２３Ｋ２Ｉ -111	京都市西京区		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,931	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	240,058	100 [ 69.4]	345,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 205,322	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	220,442	100 [ 64.0]	344,441		351,000
c	(　 ) 257,921	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	252,162	100 [ 72.0]	350,225		357,000
d	(　 ) 393,076	100 [ 120.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	315,097	100 [ 91.2]	345,501		352,000
e	(　 ) 498,971	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	532,402	100 [ 149.9]	355,171		362,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣接地売買	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	隣接地売買	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 356,000 円／㎡]

京都右京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,077,818	3,773,660	14,304,158	9,662,400	4,641,758	（　0.9764） 4,532,213	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	105,400,302 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	235.00	Ｓ3	705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	356 ㎡	17.0 m x 22.0 m	前面道路：府道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性、画地条件等から１～２階店舗、３階を事務所とする店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	235.00	85.0	199.75	3,172	633,607	10.0	6,336,070
							0.0	0
2～ 2	店舗	235.00	90.0	211.50	2,379	503,159	10.0	5,031,590
							0.0	0
3～ 3	事務所	235.00	90.0	211.50	2,061	435,902	10.0	4,359,020
							0.0	0
～

～

計		705.00	88.3	622.75		1,572,668		15,726,680
								0

⑨年額支払賃料	1,572,668 円　×　12ヶ月　＝　 18,872,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 622.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,872,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 943,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,928,415 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,726,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,077,818 円　　　　（　 50,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｐ（賃）　　　　-106	2,509 ( 2,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,098	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,198 円/㎡　月額支払賃料（　 3,172 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-7	5,786 ( 5,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	3,214
c	２３Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-5	2,510 ( 2,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,281

京都右京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	144,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	566,160 円	18,872,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 975,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,773,660 円　（　　　　　　 10,600 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0671	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,662,400 円（　　　　　 27,142 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,077,818 円
②総費用	3,773,660 円
③純収益　①－②	14,304,158 円
④建物等に帰属する純収益	9,662,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,641,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,532,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,731 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,400,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
京都右京 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 5-2

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　三宅　浩司

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

342,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外				②地積　(㎡)	356 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m (90,200)
	台形 1:1.2	銀行Ｓ2	店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西10m府道、南東側道	水道、ガス、下水	嵯峨嵐山 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 35 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ府道

交通

施設

嵯峨嵐山駅南方

150m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域である。新型コロナの影響により観光客数が大幅減少となり、店舗
需要の減少が見られるが、新型コロナの終息に伴い、需要・地価ともに回復していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 345,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市右京区を中心に駅周辺や幹線道路沿い等に形成される商業地域または商住混在地域等と判定した
。需要者は、自用の店舗、事務所等を需要する法人、収益物件を需要する不動産会社、投資家等やマンション開発業者
等が考えられる。新型コロナによる観光客数の減少により、駅や観光施設の中心等、繁華性の高い地域を中心に路面店
舗の需要は弱含みとなっている。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１１０～１３０百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格はやや開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映し
た価格である。一方、近隣地域においては、収益目的とした取引も認められることから、収益価格も検証手段として有
効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都右京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 259,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[102.0]

100
[ 76.4]

[102.0]
100

343,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    329,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産需要は堅調であるが、世界的なインフ
レ圧力や金利の上昇、金融政策の見通しが不
透明でるため、不動産市場の不確実性は高ま
っている。

新型コロナによる観光客の減少から、観光地
に近い駅前の商業地域は、路面店舗の需要が
減少し、地価も弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｒ -1	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.8m府道、中間画地		近商高度3種最高12m (80,200)
b	２３Ｋ１Ｃ -14	京都市北区		建付地	（　）	長方形	北8.5m府道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
c	２３Ｋ２Ｉ -103	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m国道、東6m、角地		近商高度4種最高20m (100,297)
d	２３Ｋ２Ｉ -107	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m府道、中間画地		１住居高度2種最高12m 風致地区３種 (40,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,115	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	279,190	100 [ 80.8]	345,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	352,000
b	(　 ) 299,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,527	100 [ 86.4]	346,675		354,000
c	(　 ) 246,348	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	245,140	100 [ 73.6]	333,071		340,000
d	(　 ) 226,839	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	232,510	100 [ 71.3]	326,101		333,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

京都右京 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,306,143	3,830,186	14,475,957	9,461,100	5,014,857	（　0.9764） 4,896,506	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	113,872,233 円　　　　（　 320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	235.00	Ｓ3	705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	356 ㎡	17.0 m x 22.0 m	前面道路：府道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等により、１、２階は店舗、３階は事務所（フロア部分貸し）と判定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	235.00	85.0	199.75	3,000	599,250	10.0	5,992,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	235.00	90.0	211.50	2,500	528,750	10.0	5,287,500
							0.0	0
3～ 3	事務所	235.00	90.0	211.50	2,200	465,300	8.0	3,722,400
							0.0	0
～

～

計		705.00	88.3	622.75		1,593,300		15,002,400
								0

⑨年額支払賃料	1,593,300 円　×　12ヶ月　＝　 19,119,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 622.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており不計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,119,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 955,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,163,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,002,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,306,143 円　　　　（　 51,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-1	2,433 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,041	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-5	2,510 ( 2,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,953
c	２３Ｋ２Ｉ（賃）　　　　-7	5,786 ( 5,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	3,288

京都右京 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	669,186 円	19,119,600　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 975,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,830,186 円　（　　　　　　 10,759 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 705.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0671	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,461,100 円（　　　　　 26,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,306,143 円
②総費用	3,830,186 円
③純収益　①－②	14,475,957 円
④建物等に帰属する純収益	9,461,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,014,857 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,896,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,872,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320,000 円／㎡）