鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｆ -31	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	北東8.3m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	２３Ｋ２Ｆ -32	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	北東8.3m市道、西4m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	２３Ｋ２Ｉ -101	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東11m国道、西4m、二方路		１住居高度2種最高12m 風致地区５種 (40,200)
d	２３Ｋ２Ｉ -102	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ台形	南16m府道、東4m、準角地		工業高度3種最高31m (70,200)
e	２３Ｋ２Ｉ -107	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m府道、中間画地		１住居高度2種最高12m 風致地区３種 (40,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,624	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	222,074	100 [ 86.1]	257,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 158,647	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	224,444	100 [ 87.1]	257,685		258,000
c	(　 ) 199,813	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	200,597	100 [ 69.6]	288,214		288,000
d	(　 ) 253,763	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	251,546	100 [ 86.3]	291,479		291,000
e	(　 ) 226,839	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	232,510	100 [ 83.7]	277,790		278,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

京都右京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,845,952	386,773	1,459,179	980,490	478,689	（　0.9753） 466,865	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,610,568 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	38.00	Ｓ2	76.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	53 ㎡	5.5 m x 10.0 m	前面道路：府道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模が小さいため、店舗兼事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼事務所	76.00	100.0	76.00	2,120	161,120	6.0	966,720
							0.0	0
～

～

～

～

計		76.00	100.0	76.00		161,120		966,720
								0

⑨年額支払賃料	161,120 円　×　12ヶ月　＝　 1,933,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金担保により計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,933,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,836,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	966,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,845,952 円　　　　（　 34,829 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｆ（賃）　　　　-1	2,625 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,083	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,131 円/㎡　月額支払賃料（　 2,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｆ（賃）　　　　-5	2,040 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,267
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都右京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,500 円	14,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	58,003 円	1,933,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,900 円	14,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,700 円	14,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,470 円	14,700,000　×　　　　 0.01 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 386,773 円　（　　　　　　 7,298 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,700,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	980,490 円（　　　　　 18,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,845,952 円
②総費用	386,773 円
③純収益　①－②	1,459,179 円
④建物等に帰属する純収益	980,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	478,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	466,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,610,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
京都右京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　山下　光弘

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区太秦帷子ケ辻町１１番４８				②地積　(㎡)	53 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ3	店舗のほか金融機関も見られる駅に近い商業地域	南9m府道	水道、ガス、下水	帷子ノ辻 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９ｍ府道

交通

施設

帷子ノ辻駅南西方

90m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域として成熟しており、当面は現状維持で推移するものと考察されるが、
景気動向には一部回復傾向もみられ、地価動向としては、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 199,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市右京区を中心に近隣型店舗が多く建ち並ぶ商業地域を中心とした範囲であり、需要者は物販、飲食
店等、営業目的の中小企業や自営業者が中心である。需要は旺盛ではないが、一方で供給も少なく、近隣型商業地とし
ての衰退化の傾向も特に見られない。なお立地、規模等により取引価格は様々で、市場での中心となる価格帯は見出せ
ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺は旧来からの近隣商業地域であり、また低層利用の建物が多く収益性は低いことから、収益価格が価格形成
に及ぼす影響は小さいものと判断される。また取引に際しても、収益性よりも周辺の取引価格水準を指標として価格決
定がなされている傾向から、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。以上より、本件においては比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、また前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　右京 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    262,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気動向は一部に明るさがみられるものの、
多極化の傾向であり、新型コロナによる影響
は、現時点において不透明な状態である。

駅至近の近隣型商業地であるが、成約に時間
を要した売り出し物件が比較的高額で成約し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ａ -24	京都市右京区		底地	（　）	不整形	北5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (83,200)
b	２３Ｋ２Ｌ -13	京都市右京区		更地	（　）	不整形	東4.8m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (80,200)
c	２３Ｋ２Ｆ -31	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	北東8.3m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	２３Ｋ２Ｆ -32	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	北東8.3m市道、西4m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)
e	２３Ｋ２Ｑ -2	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m府道、北5m、角地		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 182,423) 260,604	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	309,352	100 [ 111.6]	277,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 260,191	100 [ 115.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	228,538	100 [ 82.5]	277,016		277,000
c	(　 ) 158,624	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	222,074	100 [ 79.2]	280,396		280,000
d	(　 ) 158,647	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	224,444	100 [ 81.7]	274,717		275,000
e	(　 ) 219,058	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	210,504	100 [ 79.0]	266,461		266,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	関係者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	関係者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

京都右京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,789,705	394,743	1,394,962	919,360	475,602	（　0.9753） 463,855	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,542,159 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所地	36.00	Ｓ2	72.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	53 ㎡	5.5 m x 10.0 m	前面道路：府道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域特性、画地条件等を考慮して店舗兼事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗、事務所	72.00	100.0	72.00	2,166	155,952	8.0	1,247,616
							0.0	0
～

～

～

～

計		72.00	100.0	72.00		155,952		1,247,616
								0

⑨年額支払賃料	155,952 円　×　12ヶ月　＝　 1,871,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 72.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,871,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 93,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,777,853 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,247,616 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,789,705 円　　　　（　 33,768 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｐ（賃）　　　　-101	2,502 ( 2,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,166 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｐ（賃）　　　　-105	2,146 ( 2,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,259
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都右京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,600 円	13,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	56,143 円	1,871,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 115,600 円	13,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,600 円	13,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,600 円	13,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 394,743 円　（　　　　　　 7,448 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 72.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	919,360 円（　　　　　 17,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,789,705 円
②総費用	394,743 円
③純収益　①－②	1,394,962 円
④建物等に帰属する純収益	919,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	475,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	463,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,542,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）