鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都右京 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｅ -9	京都市右京区		更地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
b	２３Ｋ２Ｈ -102	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	北東5m私道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ２Ｏ -21	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ２Ｈ -152	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
e	２３Ｋ２Ｈ -225	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,661	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	199,091	100 [ 98.8]	201,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	204,000
b	(　 ) 172,872	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.9]	190,554	100 [ 100.0]	190,554		192,000
c	(　 ) 193,124	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	198,196	100 [ 106.2]	186,625		188,000
d	(　 ) 212,568	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,119	100 [ 111.5]	192,932		195,000
e	(　 ) 215,251	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	215,464	100 [ 123.6]	174,324		176,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

京都右京 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,881,203	362,656	1,518,547	1,191,880	326,667	（　0.9709） 317,161	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,208,205 円　　　　（　 66,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	108 ㎡	9.2 m x 11.8 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て共同住宅（メゾネットタイプ）、平均専有面積約５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	50.00	100.0	50.00	1,621	81,050	1.0	81,050
							1.0	81,050
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		162,100		162,100
								162,100

⑨年額支払賃料	162,100 円　×　12ヶ月　＝　 1,945,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,945,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,847,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	162,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 162,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 31,723 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,881,203 円　　　　（　 17,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｌ（賃）　　　　-1	1,754 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,621 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｌ（賃）　　　　-101	1,973 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,716
c	２３Ｋ２Ｌ（賃）　　　　-102	1,914 ( 1,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,664

京都右京 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,000 円	16,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	58,356 円	1,945,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,100 円	16,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 362,656 円　（　　　　　　 3,358 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 45 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,191,880 円（　　　　　 11,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,881,203 円
②総費用	362,656 円
③純収益　①－②	1,518,547 円
④建物等に帰属する純収益	1,191,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	326,667 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	317,161 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,208,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都右京 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 -25

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　杉山　修一郎

TEL.

鑑定評価額

20,500,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区西京極徳大寺団子田町７８番２０				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高20m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北東5m私道	水道、ガス、下水	西京極 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 25 ｍ、南 60 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　５ｍ
私道

交通

施設

西京極駅南西方

590m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ大規模スポーツ施設付近の住宅地域で、地域要因に格別の変動は見られ
ない。駅徒歩圏内で画地規模も小さい住宅地の需要は堅調で、地価水準は上昇している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね右京区の市街地南部に広がる西京極、西院地区等の一般住宅を中心とした住宅地域。需要の中心は
、市中心部に通勤する住宅取得目的の個人で、新型コロナによる宅地需要への影響は少ない。近隣地域は最寄り駅まで
徒歩圏内で、画地規模も小さく人気の高い阪急沿線でもあることから、需要は堅調。周辺地域では、ミニ開発の建売物
件も見られ、土地１１０㎡程度、総額４，３００万円前後、中古物件では２，３００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は駅徒歩圏内でアパート等の収益物件も見られるが、市場は自用目的の取引が殆どで収益目的取
引は少なく、収益資料の収集にも限界があり、共同住宅を想定して求めた収益価格ではあるが、低位に試算された。従
って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に収益価格を参考に留め、鑑
定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都右京 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 250,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[132.6]

[101.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

右京区内の人口は微減、宅地分譲面積は増減
を繰り返し、住宅着工件数はほぼ横這い。一
般的に小規模な住宅需要は安定している。

近隣地域が属する西京極地区の人口はほぼ横
這い。近隣地域は駅徒歩圏内であり、小規模
画地の需要は堅調。

方位は北東向きで、個別的要因に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都右京 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｈ -102	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	北東5m私道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,200)
b	２３Ｋ２Ｏ -21	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北8m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ２Ｈ -170	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ台形	北東10.2m市道、中間画地		準工高度3種最高15m (70,200)
d	２３Ｋ２Ｅ -35	京都市右京区		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,872	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.9]	190,554	100 [ 100.0]	190,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 193,124	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	198,196	100 [ 106.2]	186,625		188,000
c	(　 ) 172,200	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	181,528	100 [ 97.9]	185,422		187,000
d	(　 ) 192,555	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	191,792	100 [ 103.5]	185,306		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

京都右京 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,899,112	378,788	1,520,324	1,191,880	328,444	（　0.9709） 318,886	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,247,409 円　　　　（　 67,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	108 ㎡	9.2 m x 11.8 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性、画地条件、行政的条件等から軽量鉄骨造２階建共同住宅（メゾネットタイプ２室）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	50.00	100.0	50.00	1,608	80,400	2.0	160,800
							2.0	160,800
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		160,800		321,600
								321,600

⑨年額支払賃料	160,800 円　×　12ヶ月　＝　 1,929,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,929,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,833,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	321,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 321,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 62,937 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,899,112 円　　　　（　 17,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｌ（賃）　　　　-102	1,914 ( 1,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,666 円/㎡　月額支払賃料（　 1,608 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ２Ｌ（賃）　　　　-101	1,973 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,716
c	２３Ｋ２Ｌ（賃）　　　　-3	2,039 ( 1,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,618

京都右京 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,000 円	16,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	57,888 円	1,929,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,100 円	16,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	16,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 378,788 円　（　　　　　　 3,507 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 45 ％　＋　0.0764 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,191,880 円（　　　　　 11,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,899,112 円
②総費用	378,788 円
③純収益　①－②	1,520,324 円
④建物等に帰属する純収益	1,191,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	328,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	318,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,247,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,100 円／㎡）