別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都右京 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -24 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区梅津堤下町３０番６ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｓ3 一般住宅、営業所、 工場等が混在する住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 西京極 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 西京極駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、営業所等が混在する混在住宅地域であり、今後も現状の地域要因を維持するものと予測す る。需給の動向については横ばい傾向での推移と予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね右京区を中心とする嵐電嵐山本線、阪急京都線沿線の住宅地域。需要者の中心は、右京区の居住者で 他地域からの転入は少ない。近隣地域の周辺においては一般住宅の分譲住宅に加え、マンション分譲も見られ、混在住 宅地域として熟成している状況である。最寄駅に遠いが、区画整理が完了しており、需要は比較的堅調である。中心価 格帯は土地で２０００万円台、新築の戸建物件は４０００万円程度が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般戸建住宅の他、営業所等も存する住宅地域で、対象標準地の画地規模では自用目的での取引が大半を占めている。 周辺は一部に共同住宅も見受けられるが、新規に土地を取得し、共同住宅の建設を目論む土地需要者は少なく、画地規 模の状況により合理的な賃貸経営が困難なため、収益価格の算出は断念した。実勢相場を反映した規範性の高い比準価 格が得られた事より、比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [138.9] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による経済情勢は改善され つつあるが、消費者物価の上昇、企業の景況 感悪化により、地価の先行きは不透明感があ る。 住宅地の地域要因に大きな変動はない。最寄 駅にやや遠く、地価は横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％