別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都右京 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -19 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区梅ケ畑檜社町１５番１ ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 古都保存区域 風致地区２種 (30,100) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 山間の国道沿いに、 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 東7.5m国道 水道、下水 宇多野 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ国道 交通 施設 宇多野駅北西方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (30,100) 古都保存区域 風致地区２種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、山間の市街化調整区域の既存集落地域であり、周辺には観光地の高雄地区を擁するが、土地利用形 態、需給動向に対する影響は小さい。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、右京区及び周辺市区の市街化調整区域内の既存集落地域を含む圏域である。需要者は、圏域内の地縁関 係等を有する個人に限定的である。行政的条件のほか、地勢等による宅地利用の阻害要因の程度等、需要者の選好性に 影響を及ぼす要因が個別的に存在し、需要は総じて弱い。新規供給は少なく、かつ、規模、形状は一様ではないため、 中心的な価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、郊外の既存集落地域に存し、地域内には賃貸住宅は存せず、賃貸需要が見込めないため、収益価格は試 算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択し 、各要因比較を行い、規範性の検討も経て導出された試算価格である。よって、比準価格は、市場性を反映した価格と して説得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,200 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぐもとで景気は持ち直 しているが、海外の社会経済情勢、消費者物 価、原材料価格の上昇や、金利動向などの影 響が懸念される。 山間の市街化調整区域内の既存集落地域であ り、地域要因に特段の変動はなく、需要者は 限定的であり、地価は下落傾向である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％