別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都右京 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -18 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 249,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区西院上花田町８番６ ②地積 　(㎡) 75   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に 事務所等も混在する 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 阪急西院 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 阪急西院駅北西方 750m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 阪急西院駅、地下鉄西大路御池駅、京福西大路三条駅へ徒歩圏にある。西院駅周辺には商業施設も多く存し、近 隣地域は都心部へのアクセスをはじめ良好な接近条件を有する。今後も現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね京都市中西部の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。阪急西院駅、市営地下鉄東西線西 大路御池駅、京福西大路三条駅の各駅に徒歩圏にあり交通・接近条件に恵まれている。又画地規模が比較的小さいため 、総額的な買いやすさも相まって、事業用途、住宅用途共に需要者の選好性は概ね高く、地価は上昇傾向が続いている 。取引の中心的な価格帯は標準地規模の土地で２０百万円弱、新築戸建住宅の場合で４０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅や事務所等、用途に混在が見られるが、用途に関わらず自用目的の取引が中心である。更に近隣地域の標準的規模 を勘案すると、需要者の収益性に対する期待意識は低い。従って収益性が価格に及ぼす影響の程度は従来低く、取引事 例比較法のみを適用した。地域的特性や市場参加者等の類似性の高い事例資料から試算した比準価格は信頼性が高いと 認められることからこれを採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [102.0] 100 249,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    243,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぐ中、京滋地区の個 人消費は緩やかに持ち直している。雇用所得 環境も改善が見られ住宅投資は概ね横ばい圏 内となっている。 良好な交通・接近条件と総額的な買いやすさ が相まって需要は堅調で、地価は上昇が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％