別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都右京 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -16 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区山ノ内荒木町１５番３７外 ②地積 　(㎡) 102   (         10)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:4 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4m私道、背面道 水道、ガス、下水 太秦天神川 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 太秦天神川駅南東方 690m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当分の間、現状を維持する と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、右京区東部を中心として生活利便性が良好な小規模一般住宅が多い住宅地域を含む圏域である。需要者 は、市内に居住する住宅の一次取得者層を中心として、圏域外の転入者も見られる。街路条件がやや劣るものの生活利 便性は良好であり、総額重視の需要者層にも適合することから、住宅需要はこのところ堅調に推移している。中心的な 価格帯は、標準的な画地規模で、中古住宅２０００万円台、新築戸建分譲で４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、生活利便性が良好な住宅地域に存し、自用目的の個人が典型的な市場参加者であるため、収益価格は試 算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に 選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、 代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [133.3] [100.0] 100 187,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぐもとで景気は持ち直 しているが、海外の社会経済情勢、消費者物 価、原材料価格の上昇や、金利動向などの影 響が懸念される。 地域用に特段の変動はないが、良好な生活、 交通利便性を背景として、需要は堅調に推移 し、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％