鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都右京 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｂ -22	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居高度2種最高12m 風致地区５種 (40,160)
b	２３Ｋ２Ｈ -199	京都市右京区		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区２種 (30,50)
c	２３Ｋ２Ｏ -3	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,160)
d	２３Ｋ２Ｐ -3	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ整形	南4m私道、中間画地		準工高度3種最高15m (70,200)
e	２３Ｋ２Ｑ -6	京都市右京区		更地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		準工高度3種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	184,565	100 [ 98.9]	186,618	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 187,291	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,786	100 [ 92.2]	208,011		210,000
c	(　 ) 191,789	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,008	100 [ 105.1]	186,497		188,000
d	(　 ) 187,272	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	183,817	100 [ 93.9]	195,758		198,000
e	(　 ) 181,844	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	212,783	100 [ 109.2]	194,856		197,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

京都右京 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,292,704	642,498	2,650,206	1,829,200	821,006	（　0.9709） 797,115	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,116,250 円　　　　（　 85,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m 風致地区３種	40 ％	80 ％	80 ％	211 ㎡	13.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用、画地条件等を勘案し、２階建共同住宅（１室４０㎡程度）と判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,551	124,080	2.0	248,160
							1.0	124,080
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		248,160		496,320
								248,160

⑨年額支払賃料	248,160 円　×　12ヶ月　＝　 2,977,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,977,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 170,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,239,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	496,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 48,565 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,292,704 円　　　　（　 15,605 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｆ（賃）　　　　-8	1,376 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,551 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ２Ｆ（賃）　　　　-103	1,553 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,585
c	２３Ｋ２Ｆ（賃）　　　　-105	1,593 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,578

京都右京 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,400 円	26,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	102,298 円	3,409,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 642,498 円　（　　　　　　 3,045 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,829,200 円（　　　　　 8,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,292,704 円
②総費用	642,498 円
③純収益　①－②	2,650,206 円
④建物等に帰属する純収益	1,829,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	821,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	797,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,778 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,116,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都右京 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 -1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　西脇　則之

TEL.

鑑定評価額

41,400,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区花園天授ケ岡町２５番１６				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度地区最高10m 風致地区３種 (40,80)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅の多い比較的閑静な住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	妙心寺 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

妙心寺駅北方

250m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区最高10m
風致地区３種

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当分の間は現状を維持す
るものと予測する。なお、中規模以上の画地は、売買等を契機として細分化されることが予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京福電鉄北野線及びＪＲ山陰本線沿線で、概ね右京区の中小規模住宅が多い住宅地域を含む圏域である
。需要者は、京都市都心部等に通勤する住宅取得者が中心であるが、画地規模により、需要者層がやや異なり、中規模
以上の画地は、細分化を目的とした不動産業者も需要者となっている。近年では、小規模画地の需要が中心となってい
る傾向があり、細分化された小規模画地の新築戸建の中心的な価格帯は、４０００万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格及び周辺に見られる共同住宅を想定した収益価格を求めた。収益価格は、容積率等の行政的条件により経済合
理性が劣り、低位に導出され、収益目的の需要者も僅少である。一方、比準価格は、適切に選択された取引事例につい
て、各要因比較を適切に行い試算されたもので、市場性を反映した価格として説得力を有し、代表標準地から求めた規
準価格とも均衡を得ている。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都右京 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 189,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[103.0]

100
[ 95.7]

[101.0]
100

196,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が和らぐもとで景気は持ち直
しているが、海外の社会経済情勢、消費者物
価、原材料価格の上昇や、金利動向などの影
響が懸念される。

中小規模の住宅敷地が混在する住宅地域で、
地域要因に特段の変動はない。コロナ禍によ
る住宅需要の影響は小さいが、総額重視の傾
向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都右京 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２Ｈ -235	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、南6m、西6m、角地		１低専高度地区最高10m (60,80)
b	２３Ｋ２Ｊ -11	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	北東6m道路、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
c	２３Ｋ２Ｄ -17	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m府道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区２種 (30,50)
d	２３Ｋ２Ｈ -175	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	西3.5m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
e	２３Ｋ２Ｑ -29	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m私道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	177,138	100 [ 90.9]	194,871	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 148,179	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	154,353	100 [ 80.3]	192,220		194,000
c	(　 ) 170,774	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	170,774	100 [ 90.2]	189,328		191,000
d	(　 ) 137,169	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	174,008	100 [ 89.1]	195,295		197,000
e	(　 ) 188,883	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	192,661	100 [ 96.6]	199,442		201,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

京都右京 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,274,121	630,522	2,643,599	1,897,200	746,399	（　0.9709） 724,679	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,469,977 円　　　　（　 78,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区最高10m 風致地区３種	40 ％	80 ％	80 ％	211 ㎡	13.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ての共同住宅（４０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,541	123,280	2.0	246,560
							1.0	123,280
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		246,560		493,120
								246,560

⑨年額支払賃料	246,560 円　×　12ヶ月　＝　 2,958,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,958,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 169,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,221,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	493,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 48,252 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,274,121 円　　　　（　 15,517 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ２Ｆ（賃）　　　　-8	1,376 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,529	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,541 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ２Ｆ（賃）　　　　-7	1,702 ( 1,666)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,576
c	２３Ｋ２Ｆ（賃）　　　　-103	1,553 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,585

京都右京 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,500 円	27,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,722 円	3,390,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,100 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 630,522 円　（　　　　　　 2,988 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,897,200 円（　　　　　 8,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,274,121 円
②総費用	630,522 円
③純収益　①－②	2,643,599 円
④建物等に帰属する純収益	1,897,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	746,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	724,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,469,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,100 円／㎡）