鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ａ -2	京都市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.2m府道、中間画地		工業 (70,400)
b	２３Ｋ３Ｄ -103	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｈ -108	京都市南区		建付地	（　）	長方形	西7.8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｏ -101	京都市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南東21.5m市道、西7m、北西6m、三方路		工業 (80,400)
e	２３Ｋ３Ｏ -105	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、南2m、角地		工専高度3種最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,379	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	179,282	100 [ 113.4]	158,097	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 126,379	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,720	100 [ 91.2]	147,719		148,000
c	(　 ) 165,830	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,599	100 [ 120.3]	148,461		148,000
d	(　 ) 185,797	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	200,344	100 [ 123.5]	162,222		162,000
e	(　 ) 117,974	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,642	100 [ 84.8]	148,163		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 149,000 円／㎡]

京都南 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,572,006	4,841,728	16,730,278	10,168,000	6,562,278	（　0.9519） 6,246,632	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	145,270,512 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	600.00	Ｓ2	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度3種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	1,427 ㎡	24.0 m x 58.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫兼事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	1,200.00	100.0	1,200.00	1,554	1,864,800	5.0	9,324,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		1,864,800		9,324,000
								0

⑨年額支払賃料	1,864,800 円　×　12ヶ月　＝　 22,377,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,377,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 895,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,482,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,324,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,572,006 円　　　　（　 15,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-7	1,305 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,554 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-106	1,850 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,606
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	671,328 円	22,377,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,628,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,841,728 円　（　　　　　　 3,393 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,168,000 円（　　　　　 7,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,572,006 円
②総費用	4,841,728 円
③純収益　①－②	16,730,278 円
④建物等に帰属する純収益	10,168,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,562,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,246,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,377 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,270,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都南 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 9-6

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　茂

TEL.

鑑定評価額

203,000,000 円

１㎡当たりの価格

142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区吉祥院前河原町２１番				②地積　(㎡)	1,427 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度3種最高31m (70,200)
	1:2.5	工場	中小規模工場の中に住宅等が混在する工業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	西大路 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

業務地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄り西大路駅の改修により
、駅北側方面出口が整備され
利便性がやや向上した。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

西大路駅北西方

830m

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

工業地域であるが、共同住宅等の住宅用途での利用も見られる。標準的使用等に大きな変化を及ぼす要因は無く
、現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の倉庫・事務所併用地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市及び周辺市の工業地域。典型的な需要者は中小規模事業者である。京都市や京都府南部の工業地需
要は流通業務施設や運輸関連施設を中心に強く、懸念された新型コロナの影響も非常に小さい。こうした状況に加え、
近隣地域及び周辺地域には住宅地需要も存することから、用途の多様性を有し、価格は上昇している。用途の多様性か
ら取引される規模には差がある。従って需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺類似地域には収益物件も存するが自用の事業所が多い。収益性は重要な要因であるが、同様に資
産保有動機も取引には反映される。採用した取引事例は地域的特性が類似しており、その価格には対象標準地の市場参
加者と類似性を有する需要者の収益性、将来動向、取引動機等が反映されている。以上より、収益性等、多様な要因を
反映する比準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[ 91.0]

[100.0]
100

142,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府の事業性用途に係る不動産市況は好調
さを維持している。新型コロナの影響は和ら
ぎ設備投資や生産も緩やかな増加基調となっ
ている。

工場、事業所の他、共同住宅も存し用途の多
様性を従来有することから市況は安定してお
り地価は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｎ -12	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ整形	西7m府道、東5m、二方路		準工高度3種最高15m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｆ -104	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｇ -102	京都市伏見区		底地	（　）	長方形	南東8m私道、西5m、二方路		準工高度4種最高20m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｊ -109	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	２３Ｋ３Ｐ -107	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	北6m市道、東5.5m、準角地		１住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	150,369	100 [ 99.8]	150,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 168,266	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	168,266	100 [ 98.0]	171,700		172,000
c	(　 117,967) 117,967	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	126,727	100 [ 97.9]	129,445		129,000
d	(　 ) 125,397	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,056	100 [ 98.0]	138,833		139,000
e	(　 ) 116,404	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	124,393	100 [ 95.0]	130,940		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

京都南 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,121,510	4,948,984	17,172,526	10,540,000	6,632,526	（　0.9519） 6,313,501	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	146,825,605 円　　　　（　 103,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫、事務所	600.00	Ｓ2	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度3種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	1,427 ㎡	24.4 m x 58.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域要因を勘案し、実際の利用用途である工場ではなく、２階建の倉庫、事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫、事務所	1,200.00	100.0	1,200.00	1,587	1,904,400	10.0	19,044,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		1,904,400		19,044,000
								0

⑨年額支払賃料	1,904,400 円　×　12ヶ月　＝　 22,852,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,852,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 914,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,938,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,044,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 182,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,121,510 円　　　　（　 15,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-10	1,232 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,587 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-105	1,604 ( 1,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,837
c	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-106	1,850 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,035

京都南 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	850,000 円	170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	685,584 円	22,852,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,628,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,948,984 円　（　　　　　　 3,468 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,540,000 円（　　　　　 7,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,121,510 円
②総費用	4,948,984 円
③純収益　①－②	17,172,526 円
④建物等に帰属する純収益	10,540,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,632,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,313,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,424 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,825,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,000 円／㎡）