鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ａ -2	京都市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.2m府道、中間画地		工業 (70,400)
b	２３Ｋ３Ｄ -103	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｈ -108	京都市南区		建付地	（　）	長方形	西7.8m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｌ -106	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m区画街路、東8m、角地		工業高度3種最高31m (70,200)
e	２３Ｋ３Ｊ -7	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、東6m、角地		１住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,379	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	179,282	100 [ 100.0]	179,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 126,379	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,720	100 [ 77.5]	173,832		174,000
c	(　 ) 165,830	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,599	100 [ 101.4]	176,133		176,000
d	(　 ) 132,817	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	136,557	100 [ 77.4]	176,430		176,000
e	(　 ) 235,424	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	243,652	100 [ 136.5]	178,500		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

京都南 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,506,430	3,623,571	11,882,859	8,411,000	3,471,859	（　0.9534） 3,310,070	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	76,978,372 円　　　　（　 99,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	460.00	Ｓ2	920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防特別用途地区	70 ％	400 ％	400 ％	773 ㎡	14.6 m x 53.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階同型、２階の一部が事務所、１階全部と２階のその他の部分は工場の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼事務所	920.00	100.0	920.00	1,451	1,334,920	10.0	13,349,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		920.00	100.0	920.00		1,334,920		13,349,200
								0

⑨年額支払賃料	1,334,920 円　×　12ヶ月　＝　 16,019,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,019,040 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 640,762 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,378,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,349,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,506,430 円　　　　（　 20,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-10	1,232 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,441	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,463 円/㎡　月額支払賃料（　 1,451 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-105	1,604 ( 1,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,485
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	130,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	480,571 円	16,019,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 998,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,623,571 円　（　　　　　　 4,688 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 × 25 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,411,000 円（　　　　　 10,881 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,506,430 円
②総費用	3,623,571 円
③純収益　①－②	11,882,859 円
④建物等に帰属する純収益	8,411,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,471,859 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,310,070 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,978,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都南 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 9-4

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　堀川　晃

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区上鳥羽苗代町３１番１外				②地積　(㎡)	773 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,400) 準防（その他）特別用途地区 (70,400)
	1:3.5	工場兼事務所Ｓ2	中規模工場、倉庫等が多い工業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	十条 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 160 ｍ、南 80 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

業務地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

十条駅南西方

350m

法令

規制

工業
(70,400)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅、ＩＣへの接近性に優れた工業地域であり、利便性に優れた工業地域としての現況を維持するものと予測する
。都市計画変更による高さ規制の緩和が検討されており、地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

業務地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区を中心に周辺市、区において中小規模の工場、事業所等が見られる工業地域である。主な需要者は工
場、事業所等の用地として自用目的で取得を目論む法人等が考えられる。原材料費高騰、円安等の企業経営への影響に
対する懸念は存するが、近隣地域は元来の利便性の高さに加え高さ規制の緩和が検討されるなど工業地域として選好性
は高く、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、画地条件等によるばらつきが大きく見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の中小規模工場・事業所等を主体とする地域であり、一部賃貸用物件も見られるものの、自己使用目的
の取引が中心となっており、不動産市場における価格形成に収益性が及ぼす影響は限定的であるものと判断した。した
がって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[ 77.0]

[100.0]
100

167,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料費の高騰、円安等に対する懸念は依然
残っており先行きに不透明感はあるものの、
企業の景況感は回復基調を持続している。

駅、ＩＣへの接近性に優れる工業地域として
選好性の高さに変動はなく、周辺では高さ規
制の緩和も検討されており、堅調な需要を維
持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｄ -103	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｌ -106	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m区画街路、東8m、角地		工業高度3種最高31m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｏ -101	京都市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南東21.5m市道、西7m、北西6m、三方路		工業 (80,400)
d	２３Ｋ３Ｐ -107	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	北6m市道、東5.5m、準角地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,379	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,720	100 [ 82.1]	164,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 132,817	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	136,557	100 [ 78.3]	174,402		174,000
c	(　 ) 185,797	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	200,344	100 [ 112.3]	178,401		178,000
d	(　 ) 116,404	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	124,393	100 [ 75.0]	165,857		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

京都南 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,953,198	3,586,969	12,366,229	8,950,500	3,415,729	（　0.9519） 3,251,432	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	75,614,698 円　　　　（　 97,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	460.00	Ｓ2	920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防特別用途地区	70 ％	400 ％	400 ％	773 ㎡	14.6 m x 53.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの工場兼事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼事務所	920.00	100.0	920.00	1,499	1,379,080	5.0	6,895,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		920.00	100.0	920.00		1,379,080		6,895,400
								0

⑨年額支払賃料	1,379,080 円　×　12ヶ月　＝　 16,548,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,548,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 661,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,887,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,895,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,953,198 円　　　　（　 20,638 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-10	1,232 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,441	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,505 円/㎡　月額支払賃料（　 1,499 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-6	1,624 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,569
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	496,469 円	16,548,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 998,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,147,500 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,586,969 円　（　　　　　　 4,640 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0634 × 25 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,950,500 円（　　　　　 11,579 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,953,198 円
②総費用	3,586,969 円
③純収益　①－②	12,366,229 円
④建物等に帰属する純収益	8,950,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,415,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,251,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,614,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,800 円／㎡）