鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ａ -2	京都市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.2m府道、中間画地		工業 (70,400)
b	２３Ｋ３Ｏ -101	京都市南区		貸家建付地	（　）	不整形	南東21.5m市道、西7m、北西6m、三方路		工業 (80,400)
c	２３Ｋ３Ｌ -106	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m区画街路、東8m、角地		工業高度3種最高31m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｊ -109	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	２３Ｋ３Ｏ -105	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、南2m、角地		工専高度3種最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,379	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	179,282	100 [ 132.4]	135,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 185,797	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	200,344	100 [ 144.7]	138,455		138,000
c	(　 ) 132,817	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	136,557	100 [ 99.9]	136,694		137,000
d	(　 ) 125,397	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,056	100 [ 101.8]	133,650		134,000
e	(　 ) 117,974	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,642	100 [ 85.7]	146,607		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

京都南 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,345,960	6,610,104	22,735,856	17,070,200	5,665,656	（　0.9534） 5,401,636	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	125,619,442 円　　　　（　 88,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	600.00	Ｓ3	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度3種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	1,418 ㎡	30.0 m x 47.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所兼倉庫、上階は倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫兼事務所	1,800.00	100.0	1,800.00	1,423	2,561,400	6.0	15,368,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		2,561,400		15,368,400
								0

⑨年額支払賃料	2,561,400 円　×　12ヶ月　＝　 30,736,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,736,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,536,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,199,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,368,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 146,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,345,960 円　　　　（　 20,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-6	1,624 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,476	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,423 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-10	1,232 ( 1,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,369
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,370,000 円	274,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	922,104 円	30,736,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,441,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,329,000 円	274,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,610,104 円　（　　　　　　 4,662 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	274,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,070,200 円（　　　　　 12,038 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,345,960 円
②総費用	6,610,104 円
③純収益　①－②	22,735,856 円
④建物等に帰属する純収益	17,070,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,665,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,401,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,619,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都南 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 9-2

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　細見　幸司

TEL.

鑑定評価額

183,000,000 円

１㎡当たりの価格

129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区吉祥院這登中町５１番				②地積　(㎡)	1,418 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度3種最高31m (70,200)
	1:1.5	倉庫兼事務所ＬＳ3	中小規模の事業所、倉庫等の建ち並ぶ工業地域	南11m市道	水道、ガス、下水	西大路 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

西大路駅南方

1.6km

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の事業所、倉庫等の建ち並ぶ既成の工業地域で、地域要因に特別の変動要因はない。増加する物流や製
造業の拡張投資により工業地の需要や強く、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の事務所倉庫併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市南部及びその周辺の工業地域である。需要者の中心は、地元流通業者等の中小事業者である。都
市近郊に位置する工業地域で労働者の確保等が容易で、高速道路網も充実していることから、需要は堅調である。画地
の規模や形状等により、取引価格は多様であり、中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模な賃貸工場等の取引もあるが、取引の中心は自用の倉庫又は工場であり、信頼性のある取引事例を収集できた。
収益価格も試算したが、工業地においては工場又は倉庫の用途の別、必要とされる設備等により賃料水準が異なり、標
準的な賃料水準等の把握にやや困難を伴うことから、収益価格の説得力は相対的に劣ると判断する。よって、比準価格
を標準とし、収益価格を関連付け、前年標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる各種制限は緩和の方向にあ
る一方、円安や物価上昇、金利動向等、経済
情勢の先行きには不安要素も多い。

地域要因に変動はないものの、都市近郊に位
置する工業地の需要は強く、需要は強含みで
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｄ -103	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
b	２３Ｋ３Ｌ -106	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m区画街路、東8m、角地		工業高度3種最高31m (70,200)
c	２３Ｋ３Ａ -2	京都市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.2m府道、中間画地		工業 (70,400)
d	２３Ｋ３Ｃ -105	京都市南区		更地	（　）	不整形	南西8m市道、北東4m、二方路		工業高度3種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,379	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,720	100 [ 101.8]	132,338	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 132,817	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	136,557	100 [ 97.0]	140,780		141,000
c	(　 ) 166,379	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	179,282	100 [ 127.1]	141,056		141,000
d	(　 ) 80,705	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	87,851	100 [ 71.3]	123,213		123,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

京都南 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,415,770	6,795,560	23,620,210	17,920,400	5,699,810	（　0.9519） 5,425,649	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	126,177,884 円　　　　（　 89,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	600.00	Ｓ3	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度3種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	1,418 ㎡	30.0 m x 47.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所兼倉庫、２～３階倉庫の建物を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	倉庫兼事務所	1,800.00	100.0	1,800.00	1,470	2,646,000	10.0	26,460,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		2,646,000		26,460,000
								0

⑨年額支払賃料	2,646,000 円　×　12ヶ月　＝　 31,752,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されていることから計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,752,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,587,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,164,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,460,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 251,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,415,770 円　　　　（　 21,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-1	1,247 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,482 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-7	1,305 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,450
c	２３Ｋ３Ｐ・Ｔ　　　　-5	1,836 ( 1,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,530

京都南 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,420,000 円	284,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	952,560 円	31,752,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,441,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,414,000 円	284,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,795,560 円　（　　　　　　 4,792 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	284,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,920,400 円（　　　　　 12,638 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,415,770 円
②総費用	6,795,560 円
③純収益　①－②	23,620,210 円
④建物等に帰属する純収益	17,920,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,699,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,425,649 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,177,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,000 円／㎡）