鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｐ -25	京都市南区		更地	（　）	ほぼ整形	西22m国道、東3m、二方路		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (90,600)
b	２３Ｋ３Ｂ -13	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m府道、北2.2m、角地		商業高度地区最高25m 市街地美観形成 (100,400)
c	２３Ｋ１Ｒ -103	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北24m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,600)
d	２３Ｋ１Ｏ -108	京都市東山区		建付地	（　）	不整形	北50m国道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,124,329	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.3]	1,144,506	100 [ 83.0]	1,378,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,380,000
b	(　 ) 1,259,781	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,252,442	100 [ 88.4]	1,416,790		1,420,000
c	(　 ) 1,640,202	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,689,408	100 [ 127.4]	1,326,066		1,330,000
d	(　 ) 1,117,283	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,327,595	100 [ 88.2]	1,505,210		1,510,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,380,000 円／㎡]

京都南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,814,407	10,067,250	42,747,157	28,773,800	13,973,357	（　0.9549） 13,343,159	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	325,442,902 円　　　　（　 933,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	265.70	ＲＣ9	1,951.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	349 ㎡	14.1 m x 24.8 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗でフロア貸、２階以上は住宅で平均専有面積は約４０～５０㎡程度、仕様は標準的。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

想定建物の類似建物の有効率により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.92	25.0	63.98	4,800	307,104	8.0	2,456,832
							0.0	0
2～ 6	住宅	227.84	85.0	193.66	2,870	555,804	3.0	1,667,412
							2.0	1,111,608
7～ 9	住宅	185.51	85.0	157.68	2,870	452,542	3.0	1,357,626
							2.0	905,084
～

～

計		1,951.65	77.1	1,505.32		4,443,750		14,866,770
								8,273,292

⑨年額支払賃料	4,443,750 円　×　12ヶ月　＝　 53,325,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,505.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,325,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,666,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,658,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,866,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,273,292 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,014,423 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,814,407 円　　　　（　 151,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-5	2,560 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	2,876	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,870 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-11	3,015 ( 2,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,174
c	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-102	2,698 ( 2,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,290

京都南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,706,000 円	451,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,599,750 円	53,325,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,026,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,833,500 円	451,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,067,250 円　（　　　　　　 28,846 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	451,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,951.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,773,800 円（　　　　　 82,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,814,407 円
②総費用	10,067,250 円
③純収益　①－②	42,747,157 円
④建物等に帰属する純収益	28,773,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,973,357 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,343,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325,442,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 933,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都南 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 5-4

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　吉川　啓介

TEL.

鑑定評価額

457,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区東九条上殿田町４１番１				②地積　(㎡)	349 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域	東22m市道	水道、ガス、下水	京都 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 5 ｍ、南 90 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

京都駅南方

420m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高25m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

京都駅八条口に近い立地から、商業地域として更なる熟成が進むものと予測される。地価は新型コロナによる厳
しい状況から回復し、上昇傾向にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 943,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京都駅周辺から京都市内中心部にかけてを圏域とする比較的繁華性の高い商業地域と把握した。需要
者は店舗や事務所の経営を企図する企業のほか、マンション業者等も見られる。ＪＲ京都駅に近く、その立地環境から
用途の多様性が認められるため、一時の新型コロナによる需要減から堅調に回復している。市場で中心となる価格帯は
、規模、用途等によって様々であり、見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は収益性が重視される商業地域であるが、当該地域における収益性は店舗併用住宅からホテル事業まで多岐に
わたり、現状の想定はやや保守的でもあることから、収益価格は比準価格に比べ低位に算出された。よって、市場にお
ける実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、類似の標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,030,000 円／㎡

[113.6]
100

100
[100.0]

100
[ 89.2]

[100.0]
100

1,310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府の景気は新型コロナの影響が和らぐ中
、緩やかに持ち直している。京都市の不動産
市場も総じて回復傾向にある。

ＪＲ京都駅に近い商業地域であり、新型コロ
ナによる収益性低下からの回復が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｂ -13	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m府道、北2.2m、角地		商業高度地区最高25m 市街地美観形成 (100,400)
b	２３Ｋ３Ｐ -25	京都市南区		更地	（　）	ほぼ整形	西22m国道、東3m、二方路		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (90,600)
c	２３Ｋ１Ｄ -5	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	西50m府道、東3.4m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２３Ｋ１Ｂ -18	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北西21.8m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,259,781	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,252,442	100 [ 90.3]	1,386,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,390,000
b	(　 ) 1,124,329	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.3]	1,144,506	100 [ 85.0]	1,346,478		1,350,000
c	(　 ) 1,025,823	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,042,236	100 [ 76.8]	1,357,078		1,360,000
d	(　 ) 1,234,706	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,388,358	100 [ 107.8]	1,287,902		1,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,360,000 円／㎡]

京都南 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,333,068	10,094,929	43,238,139	29,089,500	14,148,639	（　0.9533） 13,487,898	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	328,973,122 円　　　　（　 943,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	265.70	ＲＣ9	1,951.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	349 ㎡	14.1 m x 24.8 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（平均専有面積５０㎡）

⑦有効率　 76.6 ％
の理由

同種同等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	255.92	24.5	62.79	4,650	291,974	8.0	2,335,792
							0.0	0
2～ 6	住宅	227.84	85.7	195.20	2,951	576,035	3.0	1,728,105
							2.0	1,152,070
7～ 9	住宅	185.51	82.1	152.32	2,951	449,496	3.0	1,348,488
							2.0	898,992
～

～

計		1,951.65	76.6	1,495.75		4,520,637		15,021,781
								8,457,326

⑨年額支払賃料	4,520,637 円　×　12ヶ月　＝　 54,247,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,495.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,247,644 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,712,382 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,535,262 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,021,781 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,457,326 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,655,099 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,333,068 円　　　　（　 152,817 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-11	3,015 ( 2,889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,951 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-5	2,560 ( 2,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,012
c	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-7	1,988 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,989

京都南 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,706,000 円	451,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,627,429 円	54,247,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,026,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,833,500 円	451,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,094,929 円　（　　　　　　 28,925 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	451,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,951.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,089,500 円（　　　　　 83,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,333,068 円
②総費用	10,094,929 円
③純収益　①－②	43,238,139 円
④建物等に帰属する純収益	29,089,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,148,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,487,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,647 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,973,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 943,000 円／㎡）