鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｄ -28	京都市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西27.5m市道、南24.5m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
b	２３Ｋ３Ｏ -7	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北6m、角地		１住居高度2種最高15m 歴史遺産美観 (80,200)
c	２３Ｋ３Ｐ -26	京都市南区		更地	（　）	不整形	南27m国道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (90,500)
d	２３Ｋ３Ｎ -105	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
e	２３Ｋ３Ｂ -102	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、西11m、東4m、三方路		準工高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 323,440	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	318,730	100 [ 97.6]	326,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 346,123	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	344,107	100 [ 101.2]	340,027		340,000
c	(　 ) 168,995	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	285,602	100 [ 102.0]	280,002		280,000
d	(　 ) 333,037	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	344,693	100 [ 103.7]	332,394		332,000
e	(　 ) 287,211	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	280,099	100 [ 87.4]	320,479		320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

京都南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,308,202	2,721,071	10,587,131	8,871,100	1,716,031	（　0.9512） 1,632,289	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	37,097,477 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ5	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 沿道美観形成	100 ％	500 ％	500 ％	164 ㎡	7.0 m x 24.4 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～５階一室４５～５５㎡の２ＬＤＫタイプ）を想定。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	70.0	91.00	2,808	255,528	8.0	2,044,224
							0.0	0
2～ 4	住宅	130.00	85.0	110.50	2,072	228,956	2.0	457,912
							1.0	228,956
5～ 5	住宅	110.00	85.0	93.50	2,169	202,802	2.0	405,604
							1.0	202,802
～

～

計		630.00	81.9	516.00		1,145,198		3,823,564
								889,670

⑨年額支払賃料	1,145,198 円　×　12ヶ月　＝　 13,742,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 516.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,742,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 687,119 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,055,257 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,823,564 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,324 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 889,670 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 216,621 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,308,202 円　　　　（　 81,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-7	1,988 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,072 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-13	2,213 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,219
c	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-204	1,998 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,940

京都南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	798,000 円	133,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	412,271 円	13,742,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,721,071 円　（　　　　　　 16,592 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,871,100 円（　　　　　 54,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,308,202 円
②総費用	2,721,071 円
③純収益　①－②	10,587,131 円
④建物等に帰属する純収益	8,871,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,716,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,632,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,097,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都南 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 5-3

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　惠子

TEL.

鑑定評価額

50,800,000 円

１㎡当たりの価格

310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区唐橋羅城門町５０番１				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,500)
	1:3.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南27m国道	水道、ガス、下水	東寺 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

東寺駅西方

1.0km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高25m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗が多い商業地域として熟成しており、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移し
ていくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 332,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 221,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南区及び伏見区を中心とする幹線道路沿いの商業地域等と判定した。需要者は、自用の店舗、事務所等
を需要する法人、収益物件を需要する投資家等のほか、立地、規模によってはマンション開発業者の市場参加も考えら
れる。顧客通行量が多い地域では、店舗需要が回復傾向にあるとともに、生活、交通利便性に優れる地域では、居宅需
要も安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地５千万円程度～５千万円台前半となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 353,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[118.5]

[100.0]
100

310,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景
気の下振れが景気を下押しするリスクとなっ
ているとともに、物価上昇等の影響に注意す
る必要がある。

幹線道路沿いの地域で、店舗連たん性が良好
であることから、商業地需要が比較的安定し
ている。地価水準は、上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｂ -102	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、西11m、東4m、三方路		準工高度3種最高20m (80,200)
b	２３Ｋ３Ｎ -105	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m府道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,300)
c	２３Ｋ３Ｄ -28	京都市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西27.5m市道、南24.5m、角地		近商高度4種最高20m (100,300)
d	２３Ｋ３Ａ -8	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m国道、北6m、角地		２住居高度2種最高15m (80,300)
e	２３Ｋ３Ｈ -114	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	東20m国道、北西18m、二方路		準工 (60,285)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,211	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	280,099	100 [ 80.9]	346,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 333,037	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	344,693	100 [ 101.7]	338,931		339,000
c	(　 ) 323,440	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	318,730	100 [ 97.6]	326,568		327,000
d	(　 ) 207,979	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	204,748	100 [ 62.5]	327,597		328,000
e	(　 ) 189,965	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,625	100 [ 59.8]	322,115		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 332,000 円／㎡]

京都南 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,414,280	2,767,256	10,647,024	8,976,000	1,671,024	（　0.9527） 1,591,985	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	36,181,477 円　　　　（　 221,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ5	630.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 沿道美観形成	100 ％	500 ％	500 ％	164 ㎡	7.0 m x 24.4 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～５階はフロア毎に２ＬＤＫ２戸、平均専有面積約５３㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	70.0	91.00	2,500	227,500	6.0	1,365,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	130.00	85.0	110.50	2,097	231,719	1.0	231,719
							2.0	463,438
3～ 4	住宅	130.00	85.0	110.50	2,140	236,470	1.0	236,470
							2.0	472,940
5～ 5	住宅	110.00	85.0	93.50	2,180	203,830	1.0	203,830
							2.0	407,660
～

計		630.00	81.9	516.00		1,135,989		2,273,489
								1,816,978

⑨年額支払賃料	1,135,989 円　×　12ヶ月　＝　 13,631,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 516.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,631,868 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 681,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,950,275 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,273,489 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,816,978 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 442,407 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,414,280 円　　　　（　 81,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-13	2,213 ( 2,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,188 円/㎡　月額支払賃料（　 2,097 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-202	1,793 ( 1,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	2,154
c	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-205	2,046 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	2,139

京都南 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	816,000 円	136,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	408,956 円	13,631,868　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,000 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,767,256 円　（　　　　　　 16,874 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,976,000 円（　　　　　 54,732 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,414,280 円
②総費用	2,767,256 円
③純収益　①－②	10,647,024 円
④建物等に帰属する純収益	8,976,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,671,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,591,985 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,181,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,000 円／㎡）