鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｆ -16	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
b	２３Ｋ３Ｈ -107	京都市南区		建付地	（　）	長方形	西5.8m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｑ -12	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区画街路、中間画地		工業 (70,360)
d	２３Ｋ３Ｒ -17	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東6m、角地		工業高度3種最高31m (80,200)
e	２３Ｋ３Ｒ -18	京都市南区		建付地	（　）	長方形	北3m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,138	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,892	100 [ 106.7]	252,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 248,521	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	255,657	100 [ 102.0]	250,644		256,000
c	(　 ) 239,392	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	242,710	100 [ 96.9]	250,475		255,000
d	(　 ) 253,477	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	241,293	100 [ 99.9]	241,535		246,000
e	(　 ) 234,754	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,388	100 [ 99.3]	242,083		247,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

京都南 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,573,269	1,123,837	4,449,432	3,463,320	986,112	（　0.9512） 937,990	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,317,955 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	9.8 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（平均専有面積４０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,838	165,420	2.0	330,840
							1.0	165,420
2～ 3	住宅	85.00	100.0	85.00	1,838	156,230	2.0	312,460
							1.0	156,230
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		477,880		955,760
								477,880

⑨年額支払賃料	477,880 円　×　12ヶ月　＝　 5,734,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,734,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,447,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	955,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 477,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 116,357 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,573,269 円　　　　（　 41,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-101	1,894 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,899	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,838 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-4	1,915 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,850
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都南 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	319,200 円	53,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	172,037 円	5,734,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 452,200 円	53,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,123,837 円　（　　　　　　 8,325 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,463,320 円（　　　　　 25,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,573,269 円
②総費用	1,123,837 円
③純収益　①－②	4,449,432 円
④建物等に帰属する純収益	3,463,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	986,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	937,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,317,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都南 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 -8

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　山口　将史

TEL.

鑑定評価額

32,800,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区東九条西明田町３８番外				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	東5.8m市道	水道、ガス、下水	九条 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北５．８ｍ
市道

交通

施設

九条駅南西方

530m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や事業所等が混在する住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状通り推移するものと予測す
る。交通アクセス等利便性の高さから需要は堅調であり地価は上昇傾向で推移。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区における地下鉄烏丸線及び近鉄京都線沿線の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者が中心である
が、圏外からの流入もみられる。大型商業施設が集積するＪＲ京都駅周辺へのアクセスが良好である等生活利便性の高
さから選好性の高い地域であり、需要は堅調さを維持している。需要の中心的な価格帯としては、土地は３，０００万
円～３，５００万円、新築戸建で４，５００万円～５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、一般住宅のほ
か自社利用の小規模事業所、作業所等が混在する住宅地域であり収益性を反映した価格形成は希薄であるため、収益価
格は低位に求められたものと思料する。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考とした
上、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[103.0]

100
[ 73.0]

[102.0]
100

240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界情勢の不安定化や建材価格の高騰等によ
り住宅市場は慎重な動きとなったが、南区の
人口は増加傾向であることから住宅需要の底
堅さが窺える。

地域要因に特段の変動はない。駅徒歩圏等利
便性に優る地域の選好性は高く需給はやや強
含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｏ -5	京都市南区		更地	（　）	長方形	西3.7m市道、南2.7m、角地		１住居高度2種最高15m 歴史遺産美観 (80,160)
b	２３Ｋ３Ｄ -27	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｐ -27	京都市南区		更地	（　）	不整形	北西8m市道、南6m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)
d	２３Ｋ３Ｋ -107	京都市南区		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	２３Ｋ３Ｈ -107	京都市南区		建付地	（　）	長方形	西5.8m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,287	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	205,075	100 [ 80.0]	256,344	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	261,000
b	(　 ) 196,038	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	197,591	100 [ 81.9]	241,259		246,000
c	(　 ) 133,699	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 67.8]	199,563	100 [ 82.8]	241,018		246,000
d	(　 ) 197,259	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	197,259	100 [ 82.7]	238,524		243,000
e	(　 ) 248,521	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	255,657	100 [ 105.1]	243,251		248,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -32.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 248,000 円／㎡]

京都南 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,579,216	1,124,020	4,455,196	3,463,320	991,876	（　0.9512） 943,472	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,442,545 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	9.8 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均専有面積４５㎡程度の賃貸アパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,906	171,540	2.0	343,080
							1.0	171,540
2～ 3	住宅	85.00	100.0	85.00	1,805	153,425	2.0	306,850
							1.0	153,425
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		478,390		956,780
								478,390

⑨年額支払賃料	478,390 円　×　12ヶ月　＝　 5,740,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,740,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 287,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,453,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	956,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,089 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 478,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 116,481 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,579,216 円　　　　（　 41,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-103	2,224 ( 2,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,977	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,906 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３Ａ・Ｔ　　　　-107	2,108 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,342
c	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-4	1,915 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,702

京都南 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	319,200 円	53,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	172,220 円	5,740,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 452,200 円	53,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,124,020 円　（　　　　　　 8,326 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,463,320 円（　　　　　 25,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,579,216 円
②総費用	1,124,020 円
③純収益　①－②	4,455,196 円
④建物等に帰属する純収益	3,463,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	991,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	943,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,989 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,442,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）