鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都南 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｊ -16	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5m私道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
b	２３Ｋ３Ｄ -4	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、北西2.5m、角地		１住居高度2種最高20m (60,200)
c	２３Ｋ３Ｄ -102	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
d	２３Ｋ３Ｊ -101	京都市南区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
e	２３Ｋ３Ｋ -106	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,615	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	157,581	100 [ 118.8]	132,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 165,925	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	161,092	100 [ 127.4]	126,446		126,000
c	(　 ) 135,485	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,956	100 [ 105.0]	133,291		133,000
d	(　 ) 123,121	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	123,852	100 [ 100.0]	123,852		124,000
e	(　 ) 179,423	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,320	100 [ 137.8]	130,856		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

京都南 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,389,992	1,778,284	6,611,708	5,628,560	983,148	（　0.9527） 936,645	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,287,386 円　　　　（　 80,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	11.5 m x 22.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約７５㎡程度３ＬＤＫ共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,500	225,000	2.0	450,000
							1.0	225,000
2～ 3	住宅	150.00	100.0	150.00	1,648	247,200	2.0	494,400
							1.0	247,200
～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		719,400		1,438,800
								719,400

⑨年額支払賃料	719,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,632,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,632,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,201,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,438,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 719,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 175,163 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,389,992 円　　　　（　 31,901 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-6	1,819 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,686 円/㎡　月額支払賃料（　 1,648 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-202	1,793 ( 1,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,716
c	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-103	1,493 ( 1,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,659

京都南 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	524,400 円	87,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	258,984 円	8,632,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 742,900 円	87,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,778,284 円　（　　　　　　 6,762 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,400,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,628,560 円（　　　　　 21,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,389,992 円
②総費用	1,778,284 円
③純収益　①－②	6,611,708 円
④建物等に帰属する純収益	5,628,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	983,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	936,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,287,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都南 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都南 -7

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　昌行

TEL.

鑑定評価額

33,400,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市南区上鳥羽八王神町３６４番				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の中に農地等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	上鳥羽口 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

上鳥羽口駅南西方

1.6km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

従来は農地が多い地域であったが、近年では小規模な戸建住宅や事業所が混在し、所々に農地も残る。駅距離は
劣るが、令和４年８月に区画整理事業が完了し、地価は今後やや上昇傾向にて推移するとと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市南区または伏見区の最寄駅への接近性に劣る住宅地域。周辺地域である上鳥羽地区は、令和４年に
区画整理事業が完了し、前面道路幅員は確保されているが、比較的小規模な戸建住宅の他、事業所等も存在し、従来か
らの農地も見られる。徒歩圏内にス－パ－等は存在しないが、比較的大きな公園があり、需要者は地縁関係者であるフ
ァミリ－層が大半を占める。ただし、取引の中心となる価格帯は、画地規模に均一性を欠くため見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、従来農地であったものを宅地開発により細分化した地域であり、現在も所々に農地が見られる旧集落的な
住宅地域である。敷地規模は１５～２０坪程度が多く、取引の中心となるのは自用の戸建住宅である。そのため、経済
合理性のある賃貸市場が形成されているとは言えず、収益価格は低位に試算された。需要者は市場相場を重視して意思
決定すると考えられるため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[103.0]

100
[135.3]

[100.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇による家計や企業への影響が見られ
る中、新型コロナ感染対策により経済社会活
動の正常化が進み、景気は緩やかに持ち直し
ている。

市内中心部から距離があり、住環境は普通程
度。需要者は地縁関係者が多い傾向にあるが
、区画整理事業が完了し、地価はやや上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都南 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ３Ｂ -11	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
b	２３Ｋ３Ｄ -23	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		工業高度3種最高31m (70,200)
c	２３Ｋ３Ｄ -25	京都市南区		更地	（　）	ほぼ整形	北7.9m府道、中間画地		工業高度3種最高31m (60,200)
d	２３Ｋ３Ｊ -101	京都市南区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
e	２３Ｋ３Ｌ -3	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,254	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	140,827	100 [ 106.1]	132,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 144,321	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	143,749	100 [ 111.6]	128,807		129,000
c	(　 ) 154,446	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,218	100 [ 117.6]	131,988		132,000
d	(　 ) 123,121	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	123,852	100 [ 100.0]	123,852		124,000
e	(　 ) 118,705	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	115,248	100 [ 95.0]	121,314		121,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

京都南 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,982,388	1,742,602	6,239,786	5,400,800	838,986	（　0.9527） 799,302	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,165,955 円　　　　（　 69,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都南 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	11.5 m x 22.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅で、平均専用面積約５０㎡のファミリ－タイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,455	218,250	2.0	436,500
							1.0	218,250
2～ 3	住宅	150.00	100.0	150.00	1,554	233,100	2.0	466,200
							1.0	233,100
～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		684,450		1,368,900
								684,450

⑨年額支払賃料	684,450 円　×　12ヶ月　＝　 8,213,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,213,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 410,670 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,802,730 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,368,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 684,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 166,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,982,388 円　　　　（　 30,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-10	1,693 ( 1,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,554 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-8	1,672 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,676
c	２３Ｋ３Ｊ・Ｔ　　　　-103	1,493 ( 1,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,493

京都南 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	516,000 円	86,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	246,402 円	8,213,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 731,000 円	86,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,000 円	86,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,000 円	86,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,742,602 円　（　　　　　　 6,626 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,400,800 円（　　　　　 20,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,982,388 円
②総費用	1,742,602 円
③純収益　①－②	6,239,786 円
④建物等に帰属する純収益	5,400,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	838,986 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	799,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,165,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,100 円／㎡）