別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都南 -4 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　陽   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市南区久世大藪町２８番１０外 ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:3 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 桂川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　、７ ｍ市道 交通 施設 桂川駅東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、最寄り駅のＪＲ桂川駅周辺は住宅地の新規供給が見られる。地域要 因に特段の変動は認められないため、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線「桂川」「向日町」駅等の周辺に位置する南区内住宅地の圏域。需要者の中心は、主と して、京都市南区居住の自用目的の取得者である。最寄駅への接近性はやや劣るものの、周辺では住宅の新規開発が多 く見受けられ、新規取得需要は概ね堅調であり、その需要並びに地価は、上昇傾向にあると判断される。取引の中心と なる価格帯は、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、 本件鑑定評価にあたっては、画地条件等の制約により収益価格の試算を断念したことから、実証性の高い比準価格を採 用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [103.0] 100 [126.7] [103.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資は横ばい圏内で推移している。雇用 ・所得環境は有効求職者数が引き続き高い水 準にあるものの緩やかに改善している。物価 は前年を上回る。 特段の地域要因の変動は認められないものの 、周辺開発の影響もあり、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％