鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｏ -7	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m府道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)
b	２３Ｋ１Ｄ -6	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	西9.8m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
c	２３Ｋ１Ｄ -5	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	西50m府道、東3.4m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２３Ｋ１Ｂ -18	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北西21.8m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
e	２３Ｋ１Ｈ -11	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	西22m府道、東3m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,000,389	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,022,398	100 [ 85.3]	1,198,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,200,000
b	(　 ) 993,511	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,001,459	100 [ 73.2]	1,368,113		1,370,000
c	(　 ) 1,025,823	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,042,236	100 [ 77.2]	1,350,047		1,350,000
d	(　 ) 1,234,706	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,388,358	100 [ 109.2]	1,271,390		1,270,000
e	(　 ) 1,074,114	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	1,168,214	100 [ 109.2]	1,069,793		1,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,220,000 円／㎡]

京都下京 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,164,288	6,572,688	26,591,600	18,921,600	7,670,000	（　0.9571） 7,340,957	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	193,183,079 円　　　　（　 851,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ9	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	7.0 m x 32.9 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸し（又はフロア貸し）の店舗、２階以上は２ＬＤＫタイプ・平均専有面積約６０㎡の共同住宅を想定

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	3,500	392,000	6.0	2,352,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	140.00	85.0	119.00	2,466	293,454	1.0	293,454
							2.0	586,908
4～ 6	住宅	140.00	85.0	119.00	2,520	299,880	1.0	299,880
							2.0	599,760
7～ 9	住宅	140.00	85.0	119.00	2,560	304,640	1.0	304,640
							2.0	609,280
～

計		1,260.00	84.4	1,064.00		2,792,468		4,752,468
								4,800,936

⑨年額支払賃料	2,792,468 円　×　12ヶ月　＝　 33,509,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,064.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,509,616 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,340,385 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,169,231 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,752,468 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,800,936 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 949,433 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,164,288 円　　　　（　 146,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-7	2,489 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,553 円/㎡　月額支払賃料（　 2,466 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-9	2,303 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,476
c	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-8	2,558 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,693

京都下京 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,620,000 円	324,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,005,288 円	33,509,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,754,000 円	324,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,572,688 円　（　　　　　　 28,955 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	324,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,921,600 円（　　　　　 83,355 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,164,288 円
②総費用	6,572,688 円
③純収益　①－②	26,591,600 円
④建物等に帰属する純収益	18,921,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,670,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,340,957 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,339 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,183,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 851,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
京都下京 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-17

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　綿越　浩

TEL.

鑑定評価額

266,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	890,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区七条通間之町東入材木町４８１番				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度1種最高31m 沿道美観形成 (100,600)
	1:5	店舗兼共同住宅Ｓ9	中高層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北24m国道	水道、ガス、下水	京都 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

七条通に面しており、京都市
立芸術大学移転予定地に近い
。

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

京都駅北東方

620m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度1種最高31m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

京都駅に近く行政条件にも恵まれているが、低層の建物や駐車場も見られるなど高度利用がやや遅れていた商業
地域である。京都駅東側では再開発が進行中で地域の高度利用が進んでいるため、地価は上昇すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 821,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中京区や下京区の幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は収益物件の建設を企図する不
動産会社や投資家、京都駅徒歩圏の立地に着目するホテル事業者などがあげられる。近隣では大規模な再開発が進行中
で、市内では希少な高度利用が可能な行政条件を有していること等から需要は旺盛である。画地規模や利用形態により
取引される価格帯はまちまちであるため、中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格
は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市
場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,060,000 円／㎡

[113.2]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[100.0]
100

1,170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

下京区の人口は微減程度。高齢化率は府平均
より低くマンションの増加で率も低下してい
る。取引件数はやや減少している。

崇仁地区の大型再開発が進行中で、令和５年
秋の市立芸大移転を控え、当該地域の市場性
は年々高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｏ -7	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m府道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)
b	２３Ｋ１Ｏ -108	京都市東山区		建付地	（　）	不整形	北50m国道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,600)
c	２３Ｋ１Ｄ -5	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	西50m府道、東3.4m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２３Ｋ１Ｈ -4	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
e	２３Ｋ１Ｊ -104	京都市下京区		貸家建付地	（　）	不整形	南51m国道、東6m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,000,389	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,022,398	100 [ 82.7]	1,236,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,240,000
b	(　 ) 1,117,283	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,327,595	100 [ 96.0]	1,382,911		1,380,000
c	(　 ) 1,025,823	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,042,236	100 [ 82.3]	1,266,386		1,270,000
d	(　 ) 900,437	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 97.0]	100 [ 60.0]	1,574,991	100 [ 127.3]	1,237,228		1,240,000
e	(　 ) 878,149	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	896,609	100 [ 90.1]	995,127		995,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,230,000 円／㎡]

京都下京 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,534,112	6,734,822	25,799,290	18,396,000	7,403,290	（　0.9571） 7,085,689	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	186,465,500 円　　　　（　 821,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	140.00	Ｓ9	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観形成	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	7.0 m x 32.9 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上２ＬＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	70.0	98.00	4,000	392,000	6.0	2,352,000
							2.0	784,000
2～ 2	住宅	140.00	85.0	119.00	2,420	287,980	1.0	287,980
							2.0	575,960
3～ 6	住宅	140.00	85.0	119.00	2,470	293,930	1.0	293,930
							2.0	587,860
7～ 9	住宅	140.00	85.0	119.00	2,520	299,880	1.0	299,880
							2.0	599,760
～

計		1,260.00	83.3	1,050.00		2,755,340		4,715,340
								5,510,680

⑨年額支払賃料	2,755,340 円　×　12ヶ月　＝　 33,064,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,064,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,653,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,410,876 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,715,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 44,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,510,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,078,440 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,534,112 円　　　　（　 143,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-7	2,489 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	2,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,505 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-12	3,336 ( 3,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	2,563
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都下京 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,890,000 円	315,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	991,922 円	33,064,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,677,500 円	315,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	315,000 円	315,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,734,822 円　（　　　　　　 29,669 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	315,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,396,000 円（　　　　　 81,040 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,534,112 円
②総費用	6,734,822 円
③純収益　①－②	25,799,290 円
④建物等に帰属する純収益	18,396,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,403,290 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,085,689 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,465,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 821,000 円／㎡）