鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｅ -7	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,342)
b	２３Ｋ１Ｅ -9	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
c	２３Ｋ１Ｉ -103	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
d	２３Ｋ１Ｍ -6	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
e	２３Ｋ１Ｏ -25	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 595,948	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	600,716	100 [ 139.7]	430,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	430,000
b	(　 ) 411,938	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	413,586	100 [ 90.3]	458,013		458,000
c	(　 ) 372,836	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	375,073	100 [ 89.2]	420,485		420,000
d	(　 ) 338,878	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	333,285	100 [ 77.7]	428,938		429,000
e	(　 ) 397,250	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	399,634	100 [ 91.9]	434,857		435,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 438,000 円／㎡]

京都下京 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,397,816	2,988,661	11,409,155	8,605,200	2,803,955	（　0.9549） 2,677,497	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	65,304,805 円　　　　（　 320,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	300 ％	300 ％	204 ㎡	6.1 m x 32.8 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階は１ＤＫ・平均専有面積３０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	80.0	124.00	2,864	355,136	6.0	2,130,816
							0.0	0
2～ 2	住宅	155.00	80.0	124.00	2,387	295,988	1.0	295,988
							1.0	295,988
3～ 4	住宅	145.00	83.3	120.79	2,459	297,023	1.0	297,023
							1.0	297,023
～

～

計		600.00	81.6	489.58		1,245,170		3,020,850
								890,034

⑨年額支払賃料	1,245,170 円　×　12ヶ月　＝　 14,942,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 489.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,942,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 747,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,194,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,020,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 890,034 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 174,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,397,816 円　　　　（　 70,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-1	2,598 ( 2,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,430 円/㎡　月額支払賃料（　 2,387 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-4	2,702 ( 2,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [104.0]	2,320
c	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-8	2,558 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,460

京都下京 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	852,000 円	142,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	448,261 円	14,942,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,207,000 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,988,661 円　（　　　　　　 14,650 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,605,200 円（　　　　　 42,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,397,816 円
②総費用	2,988,661 円
③純収益　①－②	11,409,155 円
④建物等に帰属する純収益	8,605,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,803,955 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,677,497 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,304,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都下京 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-14

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　水野　正也

TEL.

鑑定評価額

86,700,000 円

１㎡当たりの価格

425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区間之町通花屋町下る天神町４０８番１外				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
	1:5.5	店舗、作業場兼住宅Ｓ3	中小規模店舗、事務所、住宅が混在する商業地域	東5.8m市道	水道、ガス、下水	五条 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 65 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

五条駅南東方

370m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

　古くから住商混在の近隣商業地域であったが、京都市中心部に近く、宿泊施設等への建替えもあり、商業的利
用の比率が高まりつつあるものと認められる。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 445,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 308,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、下京区を中心とする近隣商業地域の圏域。需要者の中心は、地縁性のある中小規模事業者である。従
来は住宅利用も多く見られる住商混在地域であったが、京都市中心部に近く、商業利用の比率が高まりつつある。画地
規模はまちまちであり、中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　上記の通り、収益価格は、比準価格に比してやや低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、自用目的の
物件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡
性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 599,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[146.4]

[100.0]
100

425,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍による経済活動停滞から、徐々に
正常化する方向にあるが、変異型ウィルスに
よる感染再拡大等の懸念要因もある。

　宿泊施設等の商業利用の比率が高まりつつ
ある。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｅ -9	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
b	２３Ｋ１Ｉ -103	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
c	２３Ｋ１Ｍ -22	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.1m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 岸辺美観 (90,246)
d	２３Ｋ１Ｃ -31	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	東6.3m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
e	２３Ｋ１Ｏ -25	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 411,938	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	413,586	100 [ 95.0]	435,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	435,000
b	(　 ) 372,836	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	375,073	100 [ 86.4]	434,112		434,000
c	(　 ) 499,251	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	501,747	100 [ 110.6]	453,659		454,000
d	(　 ) 883,392	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	886,926	100 [ 128.7]	689,142		689,000
e	(　 ) 397,250	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	399,634	100 [ 87.9]	454,646		455,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 445,000 円／㎡]

京都下京 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,047,698	2,928,321	11,119,377	8,423,400	2,695,977	（　0.9549） 2,574,388	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	62,789,951 円　　　　（　 308,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	300 ％	300 ％	204 ㎡	6.1 m x 32.8 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を３０㎡程度の単身者向け共同住宅と想定した。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	80.0	124.00	2,900	359,600	6.0	2,157,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	155.00	80.0	124.00	2,340	290,160	1.0	290,160
							1.0	290,160
3～ 4	住宅	145.00	83.3	120.79	2,340	282,649	1.0	282,649
							1.0	282,649
～

～

計		600.00	81.6	489.58		1,215,058		3,013,058
								855,458

⑨年額支払賃料	1,215,058 円　×　12ヶ月　＝　 14,580,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 489.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,580,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 729,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,851,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,013,058 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 855,458 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 167,413 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,047,698 円　　　　（　 68,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-8	2,558 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,382 円/㎡　月額支払賃料（　 2,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-9	2,303 ( 2,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,303
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都下京 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	139,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	437,421 円	14,580,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,928,321 円　（　　　　　　 14,355 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,423,400 円（　　　　　 41,291 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,047,698 円
②総費用	2,928,321 円
③純収益　①－②	11,119,377 円
④建物等に帰属する純収益	8,423,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,695,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,574,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,620 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,789,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,000 円／㎡）