鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｐ -26	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	南4.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,276)
b	２３Ｋ１Ｈ -1	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	西6.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,384)
c	２３Ｋ１Ｅ -5	京都市下京区		更地	（　）	長方形	西4.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,252)
d	２３Ｋ１Ｍ -102	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	東6.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,384)
e	２３Ｋ１Ｅ -6	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	西4.2m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (90,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 906,523	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	911,056	100 [ 96.2]	947,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	947,000
b	(　 ) 1,014,096	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,022,209	100 [ 107.8]	948,246		948,000
c	(　 ) 675,955	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	683,391	100 [ 72.0]	949,154		949,000
d	(　 ) 1,060,382	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,098,253	100 [ 98.0]	1,120,666		1,120,000
e	(　 ) 1,093,606	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,108,916	100 [ 90.8]	1,221,273		1,220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 997,000 円／㎡]

京都下京 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,222,580	6,384,623	25,837,957	17,139,000	8,698,957	（　0.9563） 8,318,813	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	213,302,897 円　　　　（　 759,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	230.00	ＲＣ5	1,150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	281 ㎡	11.2 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗のフロア又は部分貸し、２階以上は２ＬＤＫタイプ、約６０㎡のファミリータイプの住居と判定。

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

地域内の同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	75.0	172.50	3,700	638,250	5.0	3,191,250
							0.0	0
2～ 2	住居	230.00	85.0	195.50	2,793	546,032	1.0	546,032
							0.0	0
3～ 5	住居	230.00	83.0	190.90	2,800	534,520	1.0	534,520
							1.0	534,520
～

～

計		1,150.00	81.8	940.70		2,787,842		5,340,842
								1,603,560

⑨年額支払賃料	2,787,842 円　×　12ヶ月　＝　 33,454,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 940.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,454,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,672,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,781,399 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,340,842 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,603,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 390,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,222,580 円　　　　（　 114,671 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-1	2,598 ( 2,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,795 円/㎡　月額支払賃料（　 2,793 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-5	2,855 ( 2,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,855
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都下京 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,740,000 円	290,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,003,623 円	33,454,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 596,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,465,000 円	290,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,384,623 円　（　　　　　　 22,721 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,150.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,139,000 円（　　　　　 60,993 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,222,580 円
②総費用	6,384,623 円
③純収益　①－②	25,837,957 円
④建物等に帰属する純収益	17,139,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,698,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,318,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,302,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 759,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都下京 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都下京 5-13

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　水野　正也

TEL.

鑑定評価額

263,000,000 円

１㎡当たりの価格

935,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	740,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番外				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
	不整形 1:2.5	診療所兼事務所ＲＣ7	中小規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東7.9m市道	水道、ガス、下水	四条 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 30 ｍ、南 65 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．９ｍ市道

交通

施設

四条駅西方

330m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

　京都市中心部に近く、事務所、店舗、共同住宅等が混在する古くからの商業地域であり、今後とも漸次、建て
替えによる高度化が進展するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 959,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 766,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、下京区、中京区を中心とする中心商業地域の外縁部の商業地域の圏域。需要者の中心は、地縁性のあ
る中小規模事業者である。建て替えによる高度化の進展とともに、多様な商業用途を有する商業地域に変わりつつある
。画地規模はまちまちであり、中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　上記の通り、収益価格は比準価格に比してやや低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、自用目的の物
件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性
にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 599,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[ 66.8]

[100.0]
100

931,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    909,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍による経済活動停滞から、徐々に
正常化する方向にあるが、変異型ウィルスに
よる感染再拡大等の懸念要因もある。

　中心商業地域外縁の商業地域として用途の
多様化が進展している。

　特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都下京 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｉ -8	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,378)
b	２３Ｋ１Ｐ -26	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	南4.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,276)
c	２３Ｋ１Ｐ -25	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	東4.6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,276)
d	２３Ｋ１Ｅ -5	京都市下京区		更地	（　）	長方形	西4.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,252)
e	２３Ｋ１Ｅ -7	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,342)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 607,263	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	623,994	100 [ 89.1]	700,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	700,000
b	(　 ) 906,523	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	911,056	100 [ 87.4]	1,042,398		1,040,000
c	(　 ) 527,333	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	529,970	100 [ 61.2]	865,964		866,000
d	(　 ) 675,955	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	683,391	100 [ 67.8]	1,007,951		1,010,000
e	(　 ) 595,948	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	600,716	100 [ 65.2]	921,344		921,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 959,000 円／㎡]

京都下京 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,743,064	6,005,213	24,737,851	15,957,000	8,780,851	（　0.9563） 8,397,128	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	215,310,974 円　　　　（　 766,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都下京 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	230.00	ＲＣ5	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 旧市街地美観	90 ％	400 ％	400 ％	281 ㎡	11.2 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し又は分割貸し、２階～５階は２ＬＤＫ、約６０㎡程度のファミリータイプと想定。

⑦有効率　 83.6 ％
の理由

同種同規模の建物から推定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	4,000	736,000	6.0	4,416,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	230.00	85.0	195.50	2,546	497,743	1.0	497,743
							1.0	497,743
3～ 5	住宅	220.00	84.3	185.50	2,546	472,283	1.0	472,283
							1.0	472,283
～

～

計		1,120.00	83.6	936.00		2,650,592		6,330,592
								1,914,592

⑨年額支払賃料	2,650,592 円　×　12ヶ月　＝　 31,807,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 936.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,807,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,590,355 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,216,749 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,330,592 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,141 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,914,592 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 466,174 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,743,064 円　　　　（　 109,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-1	2,598 ( 2,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,603 円/㎡　月額支払賃料（　 2,546 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-5	2,855 ( 2,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,719
c	２３Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-11	2,865 ( 2,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,605

京都下京 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,620,000 円	270,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	954,213 円	31,807,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 596,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,295,000 円	270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,005,213 円　（　　　　　　 21,371 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	270,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,957,000 円（　　　　　 56,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,743,064 円
②総費用	6,005,213 円
③純収益　①－②	24,737,851 円
④建物等に帰属する純収益	15,957,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,780,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,397,128 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,310,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 766,000 円／㎡）