別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都下京 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都下京 -3 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市下京区西七条西久保町１３番３ ②地積 　(㎡) 75   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 梅小路京都西 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 梅小路京都西駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m 市街地美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほ ぼ現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陰本線沿線で、概ね下京区南西部の戸建住宅地域が存する圏域。需要者は京都市内に居住する第一 次取得者を中心とする。旧来からの熟成した住宅地で、新規開発による宅地供給は少ない地域である一方、需要は画地 規模が小さく総額も大きくないことから根強いものがある。このため、需給動向は比較的強含みである。市場の中心価 格帯は、土地については２，０００万円、新築の戸建で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、当該地域に賃貸住宅が存在せず、賃貸需要が想定できない地域であるため、これを求める ことが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都下京 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    248,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [101.7] [103.0] 100 257,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    251,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な資源高や金利上昇、円安により日本 国内で輸入材を中心に原材料が高騰しており 、企業業績、家計への影響が懸念されている 。 鉄道駅からはやや距離があるものの熟成した 住宅地域で、規模も小さく需要は堅調で、地 価は上昇に転じている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％