別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 京都下京 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都下京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市下京区朱雀正会町７番１１外 ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に事 業所等が混在する住 宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 梅小路京都西 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 京都中央卸売市場や梅小路公 園に近い。 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 梅小路京都西駅北東方 350m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m 市街地美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅を中心とする混在住宅地域として熟成しており今後も同様の環境で推移すると予測する。新駅開業に よる利便性向上等により地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下京区及び中京区西部の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が中心だが市内他区から の転入者も見受けられる。小規模住宅が中心の混在地域であるが、梅小路京都西駅の開業で利便性が向上したことや総 額的な買いやすさが相俟って需要は堅調である。中心となる価格帯は、新築戸建で４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件の制約や周辺の土地利用状況等により経済合理性のある収益物件の経営は困難であるため収益価格は試算しな かった。居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であるから、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都下京 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    248,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [ 85.7] [100.0] 100 296,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    278,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下京区の人口は微減程度。高齢化率は府平均 より低くマンションの増加で率も低下してい る。取引件数はやや減少している。 梅小路京都西駅開業により利便性が大きく向 上したことや総額的な値頃感等が相俟って当 該地域の住宅需要は強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％