鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｃ -109	京都市東山区		建付地	（　）	長方形	南6.2m市道、西2.3m、角地		２住居高度2種最高12m 歴史遺産美観 (70,200)
b	２３Ｋ１Ｃ -110	京都市東山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,258)
c	２３Ｋ１Ｉ -107	京都市東山区		建付地	（　）	不整形	北東5.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
d	２３Ｋ１Ｌ -103	京都市東山区		建付地	（　）	長方形	南5.8m私道、西2.4m、準角地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (100,348)
e	２３Ｋ１Ｏ -7	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南27m府道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 706,895	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.6]	789,600	100 [ 92.4]	854,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	855,000
b	(　 ) 1,104,539	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,123,316	100 [ 117.0]	960,099		960,000
c	(　 ) 526,870	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	589,509	100 [ 73.0]	807,547		808,000
d	(　 ) 796,548	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	902,104	100 [ 99.3]	908,463		908,000
e	(　 ) 1,000,389	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,022,398	100 [ 109.2]	936,262		936,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 893,000 円／㎡]

京都東山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,783,610	1,315,359	5,468,251	3,758,760	1,709,491	（　0.9563） 1,634,786	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	41,917,590 円　　　　（　 655,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	51.54	Ｓ5	257.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 沿道美観形成	90 ％	400 ％	400 ％	64 ㎡	4.8 m x 13.4 m	前面道路：府道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～５階は１ＬＤＫフロア貸の共同住宅を想定した。床面積には容積対象外３４㎡を含む。

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	51.54	80.2	41.32	4,437	183,337	8.0	1,466,696
							0.0	0
2～ 2	住宅	51.54	80.2	41.32	2,335	96,482	1.0	96,482
							2.0	192,964
3～ 4	住宅	51.54	80.2	41.32	2,405	99,375	1.0	99,375
							2.0	198,750
5～ 5	住宅	51.54	80.2	41.32	2,452	101,317	1.0	101,317
							2.0	202,634
～

計		257.70	80.2	206.60		579,886		1,863,245
								793,098

⑨年額支払賃料	579,886 円　×　12ヶ月　＝　 6,958,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,958,632 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 347,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,610,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,863,245 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,701 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 793,098 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 155,209 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,783,610 円　　　　（　 105,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｉ・Ｔ　　　　-2	2,163 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,417 円/㎡　月額支払賃料（　 2,335 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｉ・Ｔ　　　　-4	2,089 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,315
c	２３Ｋ１Ｉ・Ｔ　　　　-9	2,315 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	2,538

京都東山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,000 円	63,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,759 円	6,958,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 540,600 円	63,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,600 円	63,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,600 円	63,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,315,359 円　（　　　　　　 20,552 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,600,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 257.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,758,760 円（　　　　　 58,731 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,783,610 円
②総費用	1,315,359 円
③純収益　①－②	5,468,251 円
④建物等に帰属する純収益	3,758,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,709,491 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,634,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,917,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 655,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都東山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都東山 5-5

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　中島　直紀

TEL.

鑑定評価額

53,800,000 円

１㎡当たりの価格

840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市東山区清水５丁目１３０番７				②地積　(㎡)	64 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,400)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ5	中低層の小売店舗が建ち並ぶ府道沿いの商業地域	東17m府道	水道、ガス、下水	清水五条 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 65 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１７ｍ府道

交通

施設

清水五条駅東方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

観光名所に近い幹線道路沿いの商業地域である。急速に地域を変動させる特段の要因はなく、今後も当面の間、
概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 888,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 650,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市東山区及び周辺区を中心とする幹線道路沿い等の商業地域（中心高度商業地域を除く）と判定し
た。需要者は、自用の店舗、事務所等を需要する法人、収益物件を需要する不動産会社、投資家等のほか、立地、規模
によっては、マンション開発業者の市場参加も考えられる。観光客等、顧客の通行量が増加傾向にあり、店舗需要が回
復し、商業地需要も安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地５千万円台半ばとなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 835,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[105.5]

[100.0]
100

839,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景
気の下振れが景気を下押しするリスクとなっ
ているとともに、物価上昇等の影響に注意す
る必要がある。

観光客数が増加傾向にあり、顧客の通行量増
加に伴い、店舗需要が安定的に推移している
。地価水準は、上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｒ -15	京都市東山区		更地	（　）	不整形	南18m府道、中間画地		商業高度4種最高15m 沿道美観 (90,400)
b	２３Ｋ１Ｊ -106	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		近商高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
c	２３Ｋ１Ｈ -11	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	西22m府道、東3m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２３Ｋ１Ｄ -5	京都市下京区		貸家建付地	（　）	長方形	西50m府道、東3.4m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
e	２３Ｋ１Ｂ -19	京都市下京区		更地	（　）	長方形	東27m府道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 902,727	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	938,092	100 [ 101.7]	922,411	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	922,000
b	(　 ) 526,070	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	532,383	100 [ 60.4]	881,429		881,000
c	(　 ) 1,074,114	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	1,168,214	100 [ 139.0]	840,442		840,000
d	(　 ) 1,025,823	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,042,236	100 [ 119.1]	875,093		875,000
e	(　 ) 663,891	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	668,538	100 [ 76.9]	869,360		869,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 888,000 円／㎡]

京都東山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,869,916	1,336,931	5,532,985	3,835,590	1,697,395	（　0.9563） 1,623,219	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	41,621,000 円　　　　（　 650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	51.54	Ｓ5	257.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 沿道美観形成	90 ％	400 ％	400 ％	64 ㎡	4.8 m x 13.4 m	前面道路：府道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階はフロア毎に１ＬＤＫ１戸、平均専有面積約４１㎡の共同住宅（容積対象外面積３４㎡を含む）を想定した。

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	51.54	80.2	41.32	4,450	183,874	8.0	1,470,992
							0.0	0
2～ 2	住宅	51.54	80.2	41.32	2,373	98,052	1.0	98,052
							2.0	196,104
3～ 4	住宅	51.54	80.2	41.32	2,420	99,994	1.0	99,994
							2.0	199,988
5～ 5	住宅	51.54	80.2	41.32	2,470	102,060	1.0	102,060
							2.0	204,120
～

計		257.70	80.2	206.60		583,974		1,871,092
								800,200

⑨年額支払賃料	583,974 円　×　12ヶ月　＝　 7,007,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,007,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 350,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,657,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,871,092 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 800,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 194,837 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,869,916 円　　　　（　 107,342 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｉ・Ｔ　　　　-1	2,383 ( 2,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,359	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,476 円/㎡　月額支払賃料（　 2,373 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｉ・Ｔ　　　　-6	3,159 ( 3,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,600
c	２３Ｋ１Ｉ・Ｔ　　　　-10	2,041 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	2,470

京都東山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,500 円	64,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	210,231 円	7,007,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,600 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,336,931 円　（　　　　　　 20,890 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 257.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,835,590 円（　　　　　 59,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,869,916 円
②総費用	1,336,931 円
③純収益　①－②	5,532,985 円
④建物等に帰属する純収益	3,835,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,697,395 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,623,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,621,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 650,000 円／㎡）