別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 京都東山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.

鑑定評価額 46,600,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区大仏南門通大和大路東入新瓦町西組６２３番 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:5 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗、事 業所等が混在する住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 七条 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 七条駅南東方 530m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅や店舗等が混在する地域で、今後も用途混在のまま推移するものと予測する。コロナ禍によるインバウンド 減少で需要の多様性を失うも、住宅地市場の停滞が回復し、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市東山区内の京阪本線沿線に住宅地域の存する圏域。主たる需要者は、自己居住用目的の京都市内 居住者で、一次・二次取得需要とも併存している。観光地近くの立地からみられた店舗・宿泊関連需要はコロナ禍以降 、低調なままであるが、住宅地需要は概ね安定的で、地価はやや上昇傾向で推移している。取引が乏しいうえに利用目 的等も様々で、取引される価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は自己使用目的の取引が中心で、画地条件等により経済合理的な賃貸住宅の経営は困難であり 、収益物件としては馴染まないと判断されるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似不動産 において成立した取引価格を基に試算しており、現実の市場実態を反映した説得力ある価格と言える。以上より、本件 では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都東山 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [130.8] [100.0] 100 237,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    235,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は行動制限が緩和され、新型コロナ ウイルス感染症の影響が和らぐ中、個人消費 や観光関連が改善する等、全体的には緩やか な持ち直し傾向。 供給過剰感とコロナ禍により宿泊関連需要は 消失したままであるが、住宅地需要は底堅く 、地価は若干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％