別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都東山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.

鑑定評価額 92,700,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 風致３種 (40,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と料 亭、保養所が混在の 住宅地域 西4.5m私道 水道、ガス、下水 祇園四条 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 著名な観光地「二寧坂」の背 後に存する住宅地域 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ私道 交通 施設 祇園四条駅南東方 1.4km 法令 規制 ２住居 (40,180) 高度2種最高12m 風致３種 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の観光名所の影響を強く受ける住宅地域であり、用途の多様化が進むものと予測される。希少性が高く、地 価水準は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東山区、左京区を中心とする観光名所周辺の住宅地域である。需要者は別荘、保養所等の所有を目的とす る個人及び法人が主体であり、全国的な参入が考えられる。京都を代表する観光名所に囲まれた希少性の高い住宅地域 であり、引き合いは強い。周辺における住宅地の取引ほとんど見られず、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 風致地区等の制約により市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であることから、収益価格は試算しなかっ た。居住の快適性が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定さ れることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都東山 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    310,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 71.7] [101.0] 100 437,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    430,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染状況が落ち着きつ つあることから、市中心部の不動産市場にも 持ち直しの動きがみられる。 観光名所に囲まれた希少性の高い住宅地域で あり、地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％