別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 京都東山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加瀬澤　史人   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区泉涌寺門前町３６番１３ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 山ろく美観 (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 京阪東福寺 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 京阪東福寺駅東方 750m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m 山ろく美観 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。住宅需要は安定して いるため、地価水準は今後もやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉涌寺、今熊野地区を中心に五条通以南の東山区である。中小規模の一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅 地域であるため、需要者は地縁を有する者や一般所得者層が中心となる。需要は安定している一方で、供給は限定的な ため、地価はやや上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は接道状況や画地規模等により異なるが、土地であれば １，５００万円から２，０００万円程度、新築戸建住宅であれば３，０００万円から４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例を収集し得た。賃貸経営上合理的な建物 の想定が困難なため収益還元法の適用を断念したが、市場参加者は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場 性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。従って市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、前年指定基準地価 格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東山（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引くコロナ禍とウクライナ侵攻の影響から 、先行きに不透明感は残しつつも、経済活動 は着実に拡大しており、景気は改善傾向にあ る。 旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ +1.1 ％