鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｏ -105	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東3.6m、角地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (80,200)
b	２３Ｋ１Ｊ -106	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		近商高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,300)
c	２３Ｋ１Ｃ -28	京都市中京区		建付地	（　）	台形	東11m市道、西3m、二方路		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (80,200)
d	２３Ｋ１Ｏ -25	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
e	２３Ｋ１Ｍ -2	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 市街地美観形成 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 504,488	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	506,488	100 [ 112.7]	449,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	449,000
b	(　 ) 526,070	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	532,383	100 [ 131.0]	406,399		406,000
c	(　 ) 379,527	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	394,019	100 [ 101.9]	386,672		387,000
d	(　 ) 397,250	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	399,634	100 [ 96.0]	416,285		416,000
e	(　 ) 460,500	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	464,645	100 [ 110.5]	420,493		420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 416,000 円／㎡]

京都中京 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,563,798	1,191,631	5,372,167	3,610,570	1,761,597	（　0.9541） 1,680,740	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	40,017,619 円　　　　（　 272,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m 市街地美観形成	70 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上を専有面積３８㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	80.0	68.00	2,800	190,400	6.0	1,142,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	90.0	76.50	2,446	187,119	1.0	187,119
							1.0	187,119
3～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	2,470	188,955	1.0	188,955
							1.0	188,955
～

～

計		255.00	86.7	221.00		566,474		1,518,474
								376,074

⑨年額支払賃料	566,474 円　×　12ヶ月　＝　 6,797,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,797,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 339,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,457,804 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,518,474 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 376,074 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 91,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,563,798 円　　　　（　 44,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-4	2,598 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	2,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,446 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-9	2,396 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	2,377
c	２３Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-10	2,945 ( 2,854)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,599

京都中京 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	235,600 円	58,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	203,931 円	6,797,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 500,600 円	58,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,900 円	58,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,900 円	58,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,191,631 円　（　　　　　　 8,106 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,900,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,610,570 円（　　　　　 24,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,563,798 円
②総費用	1,191,631 円
③純収益　①－②	5,372,167 円
④建物等に帰属する純収益	3,610,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,761,597 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,680,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,017,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都中京 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-22

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　嶋嵜　敦

TEL.

鑑定評価額

58,100,000 円

１㎡当たりの価格

395,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区壬生賀陽御所町３３番１外				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
	1:2	事務所兼住宅Ｗ2	中小規模の事務所、住宅等が混在する商業地域	東12m市道、背面道	水道、ガス、下水	大宮 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道、背面道

交通

施設

大宮駅南西方

400m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高20m
市街地美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中小規模の事務所、３階程度の店舗付共同住宅に一般住宅等が混在する商業地域である。コロナ禍に
よる影響が沈静化し、地域要因に格別な変動要因もないので、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 417,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 256,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部周辺の中京区等の準幹線道路沿道や周辺の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心
は店舗・事務所等を利用目的とする法人及び個人事業者であり、画地規模が大きい場合にはマンションデベロッパー等
の参入が見られる。取引の中心となる価格帯は、規模・形状や利用用途によってさまざまであるが、標準地程度の規模
の土地でおおむね６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、事務所や店舗付住宅に一般住宅も見られる地域であるが、取引は自己利用目的が中心である。比準価格は
、類似性の高い取引事例に基づいて試算されたもので、規範性は高いものと思料する。一方、収益価格は、画地規模が
小さく投資採算性に見合う賃料収入を得ることが困難であることから、やや低位に求められた。よって、比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 599,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[157.8]

[100.0]
100

394,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

１２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は
上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市
内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年
を上回った。

準幹線道路にある商住混在地域であるが、交
通施設等の利便性が良好なことから、マンシ
ョン等の需要も認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｈ -3	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
b	２３Ｋ１Ｎ -18	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 市街地美観 (90,312)
c	２３Ｋ１Ｃ -27	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
d	２３Ｋ１Ｍ -104	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南5m私道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
e	２３Ｋ１Ｏ -25	京都市下京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 489,539	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	495,903	100 [ 118.3]	419,191	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	419,000
b	(　 ) 377,625	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	377,625	100 [ 90.8]	415,887		416,000
c	(　 ) 375,432	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,309	100 [ 90.3]	417,839		418,000
d	(　 ) 316,187	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	311,582	100 [ 75.5]	412,691		413,000
e	(　 ) 397,250	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	399,634	100 [ 95.1]	420,225		420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 417,000 円／㎡]

京都中京 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,299,442	1,201,033	5,098,409	3,445,060	1,653,349	（　0.9541） 1,577,460	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	37,558,571 円　　　　（　 256,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m 市街地美観形成	70 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２・３階はワンルーム・平均専有面積約３３㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 79.9 ％
の理由

同種類・同規模建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	83.1	70.62	2,900	204,798	8.0	1,638,384
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	78.4	66.62	2,554	170,147	1.0	170,147
							1.0	170,147
3～ 3	住宅	85.00	78.4	66.62	2,554	170,147	1.0	170,147
							1.0	170,147
～

～

計		255.00	79.9	203.86		545,092		1,978,678
								340,294

⑨年額支払賃料	545,092 円　×　12ヶ月　＝　 6,541,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 203.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,541,104 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,055 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,214,049 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,978,678 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,294 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 66,596 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,299,442 円　　　　（　 42,853 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-13	2,652 ( 2,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,554 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-6	2,428 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,556
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	281,000 円	56,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,233 円	6,541,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,700 円	56,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,201,033 円　（　　　　　　 8,170 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,445,060 円（　　　　　 23,436 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,299,442 円
②総費用	1,201,033 円
③純収益　①－②	5,098,409 円
④建物等に帰属する純収益	3,445,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,653,349 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,577,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,731 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,558,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,000 円／㎡）