鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｊ -24	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	東8.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
b	２３Ｋ１Ｎ -105	京都市中京区		貸家建付地	（　）	不整形	西6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)
c	２３Ｋ１Ｑ -13	京都市中京区		更地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２３Ｋ１Ｈ -2	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)
e	２３Ｋ１Ｈ -1	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	西6.4m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,384)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,595,261	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,601,642	100 [ 73.4]	2,182,074	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,180,000
b	(　 ) 1,986,361	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,078,512	100 [ 89.3]	2,327,561		2,330,000
c	(　 ) 1,357,115	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,374,757	100 [ 67.9]	2,024,679		2,020,000
d	(　 ) 1,430,967	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,442,415	100 [ 65.8]	2,192,120		2,190,000
e	(　 ) 1,014,096	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,022,209	100 [ 53.3]	1,917,841		1,920,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,160,000 円／㎡]

京都中京 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,036,412	3,763,835	17,272,577	7,320,000	9,952,577	（　0.9561） 9,515,659	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	257,179,973 円　　　　（　 1,660,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.87	Ｓ5	555.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 旧市街地美観	100 ％	700 ％	468 ％	155 ㎡	6.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～５階は２ＤＫ約４３㎡の住宅６戸を想定

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.63	70.8	76.91	7,240	556,828	10.0	5,568,280
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.87	81.1	98.03	5,500	539,165	10.0	5,391,650
							0.0	0
3～ 5	住宅	108.63	80.8	87.77	2,750	241,368	1.0	241,368
							1.0	241,368
～

～

計		555.39	78.9	438.25		1,820,097		11,684,034
								724,104

⑨年額支払賃料	1,820,097 円　×　12ヶ月　＝　 21,841,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 438.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,841,164 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,092,058 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,749,106 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,684,034 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 110,998 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 724,104 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 176,308 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,036,412 円　　　　（　 135,719 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-25	6,367 ( 6,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	7,308	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,300 円/㎡　月額支払賃料（　 7,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-103	6,303 ( 6,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	7,384
c	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-12	5,640 ( 5,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	7,194

京都中京 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	610,000 円	122,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	655,235 円	21,841,164　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,217,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,037,000 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,763,835 円　（　　　　　　 24,283 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9561

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 555.39 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,320,000 円（　　　　　 47,226 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,036,412 円
②総費用	3,763,835 円
③純収益　①－②	17,272,577 円
④建物等に帰属する純収益	7,320,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,952,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,515,659 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,179,973 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,660,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
京都中京 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-17

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　小島　崇史

TEL.

鑑定評価額

322,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,080,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度1種最高31m 旧市街地美観 (100,468)
	1:4	店舗、診療所兼住宅Ｓ3	店舗、ホテル等が建ち並ぶアーケード付商業地域	東7.8m市道	水道、ガス、下水	京都市役所前 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.5 ｍ、規模　　 155 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

京都市役所前駅南方

460m

法令

規制

商業
(100,468)
防火
高度1種最高31m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部の古くからの物販店、飲食店が建ち並ぶアーケード付商店街。当地域及び周辺において格別の変動要因
はなく、当分の間は現状を維持すると予測。店舗の新規出店は減少していたが、一般的要因等により回復傾向。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,540,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中京、下京区内に存する店舗、店舗兼住宅等が混在する商業地域である。需要者の中心は個人事業主、収
益マンション経営をする法人、不動産会社等である。立地のよい地域で、物件の供給が少ないため売りに出ると買い手
は見つかりやすい。主たる需要者の業種業態により求められる規模、画地条件等が多様であることから、取引価格は画
一的ではないが、需要の中心となる価格帯は土地で２億円～３億５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は物販店舗等が多いが、近年の市場動向等から需要の中心は飲食や物販店舗目的、店舗共同住宅等の収益物件の
投資目的が多い。適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は元本価値に見合う賃料
の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,100,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[103.5]

[100.0]
100

2,080,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響等に改善が
見られ、市街地中心部の不動産市況は上昇傾
向にある。

四条河原町に近いアーケード付商業地域であ
る。ホテル、新規店舗出店等の需要は減少し
ていたが回復傾向。その他格別の変動要因は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.5
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｑ -15	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,360)
b	２３Ｋ１Ｎ -8	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.6m市道、東2m、角地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (100,240)
c	２３Ｋ１Ｊ -115	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.6m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,396)
d	２３Ｋ１Ｏ -19	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,390)
e	２３Ｋ１Ｌ -110	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,931,291	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,004,959	100 [ 92.8]	2,160,516	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,160,000
b	(　 ) 1,392,122	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,515,265	100 [ 69.0]	2,196,036		2,200,000
c	(　 ) 1,414,384	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,431,357	100 [ 63.3]	2,261,227		2,260,000
d	(　 ) 1,298,485	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,306,276	100 [ 56.8]	2,299,782		2,300,000
e	(　 ) 1,207,316	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,221,804	100 [ 58.5]	2,088,554		2,090,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -39.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

京都中京 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,936,529	3,791,436	17,145,093	7,917,000	9,228,093	（　0.9578） 8,838,667	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	238,882,892 円　　　　（　 1,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.87	Ｓ5	555.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 旧市街地美観	100 ％	700 ％	468 ％	155 ㎡	6.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ・２Ｆ店舗、３～５Ｆは２ＤＫ平均専有面積４３㎡、計６戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.63	70.8	76.91	7,339	564,442	10.0	5,644,420
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.87	81.1	98.03	5,500	539,165	10.0	5,391,650
							0.0	0
3～ 5	住宅	108.63	80.8	87.77	2,700	236,979	1.0	236,979
							1.0	236,979
～

～

計		555.39	78.9	438.25		1,814,544		11,747,007
								710,937

⑨年額支払賃料	1,814,544 円　×　12ヶ月　＝　 21,774,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 438.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,774,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,088,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,685,802 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,747,007 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 710,937 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 139,130 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,936,529 円　　　　（　 135,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-1	5,229 ( 5,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	6,835	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,400 円/㎡　月額支払賃料（　 7,339 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-2	6,116 ( 5,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	7,995
c	２３Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-6	4,286 ( 4,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 58.0]	100 [100.0]	7,390

京都中京 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	650,000 円	130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	653,236 円	21,774,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,123,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,105,000 円	130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	130,000 円	130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,791,436 円　（　　　　　　 24,461 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	130,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 555.39 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,917,000 円（　　　　　 51,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,936,529 円
②総費用	3,791,436 円
③純収益　①－②	17,145,093 円
④建物等に帰属する純収益	7,917,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,228,093 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,838,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,882,892 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540,000 円／㎡）