鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｃ -112	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	東50m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２３Ｋ１Ｄ -7	京都市下京区		更地	（　）	不整形	南東22m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２３Ｋ１Ｊ -105	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	南50m国道、西3.2m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観形成 (100,700)
d	２３Ｋ１Ｒ -103	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北24m国道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,600)
e	２３Ｋ１Ｑ -15	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,494,024	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,546,315	100 [ 61.1]	2,530,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,610,000
b	(　 ) 1,802,632	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	1,920,277	100 [ 76.0]	2,526,680		2,600,000
c	(　 ) 1,447,457	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,513,922	100 [ 59.8]	2,531,642		2,610,000
d	(　 ) 1,640,202	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,689,408	100 [ 62.5]	2,703,053		2,780,000
e	(　 ) 1,931,291	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,004,959	100 [ 77.5]	2,587,044		2,660,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,650,000 円／㎡]

京都中京 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用の観点から開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,140,539,348	1,490,482,207	12	1,200,000	3,272.15	300,000	4,461.70
⑧開発法による価格	1,650,057,141 円　　　　（　 2,390,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
691 ㎡	㎡		㎡		㎡	691.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
626.40 ㎡	4,461.70 ㎡	3,706.10 ㎡	755.60 ㎡	3,272.15 ㎡	ＳＲＣ・10F 1B ( 69 戸) 67㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 90.7 ％）	（ 645.7 ％）	（ 536.3 ％）	（ 109.3 ％）	（ 73.34 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 岸辺美観	100 ％	700 ％	700 ％	間口奥行	18.7 ｍ 36.1 ｍ		前面道路：府道特定道路までの距離：		50.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,200,000 円／㎡

店舗等

1,300,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

京都市内中心部の分譲マンションの販売単価等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,200,000 円／㎡　　×　　 3,203.03 ㎡　　＝　　　　 3,843,636,000 円

店舗等

　 1,300,000 円／㎡　　×　　 69.12 ㎡　　＝　　　　 89,856,000 円

合　計　　　　　　　　 3,933,492,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 312,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	京都市内中心部の分譲マンションの建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,000 円／㎡　　×　　　 4,461.70 ㎡　　＝　　　　 1,392,050,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,933,492,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 393,349,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,785,399,600 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	近年の事業収益等を参考に査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	25 ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	196,674,600 円	( 5 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 178,954,219 円
	販売総額(2期)	196,674,600 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 165,934,360 円
	販売総額(3期)	3,540,142,800 円	( 90 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 2,795,650,769 円
収入合計		－	－	－	－	3,140,539,348 円
支出	建築工事費(1期)	139,205,040 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 129,070,913 円
	建築工事費(2期)	417,615,120 円	( 30 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 359,065,480 円
	建築工事費(3期)	835,230,240 円	( 60 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 659,581,321 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	196,674,600 円	( 50 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 178,954,219 円
	販売管理費(2期)	157,339,680 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 132,747,488 円
	販売管理費(3期)	39,334,920 円	( 10 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 31,062,786 円
支出合計		－	－	－	－	1,490,482,207 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,140,539,348 円　　－　　　　　　 1,490,482,207 円　　＝　　　　　 1,650,057,141 円 2,390,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
京都中京 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-13

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　小島　崇史

TEL.

鑑定評価額

1,760,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４				②地積　(㎡)	691 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度1種最高31m 岸辺美観 (100,700)
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ14F1B	共同住宅、ホテル、店舗等が混在する商業地域	北50m府道	水道、ガス、下水	京都市役所前近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 90 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

５０ｍ府道

交通

施設

京都市役所前駅近接

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度1種最高31m
岸辺美観

⑤地域要因の将
　来予測

駅至近で幹線道路沿いの熟成度の高い商業地域。当地域・周辺地域において格別の変動要因はなく当分の間は現
状を維持すると予測する。地価水準はホテル用地が低迷しているがマンション用地の需要が強く上昇傾向。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,640,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,320,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に中京・下京区内に存する幹線道路沿い及び駅に近い幹線道路背後の店舗付マンション、事務所ビル
等が混在する商業地域である。需要者の中心は、中小企業、全国的にチェーン展開している企業、マンション事業者等
である。駅に近接し、繁華性も高い地域である。主たる需要者の業種業態により求められる規模や画地条件等が多様で
あることから取引価格の総額は画一的ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は店舗事務所等が多いが、近年の市場動向等から需要の中心はマンションやホテル目的である。適切な５事例よ
り求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、分譲マンション想定の開発法による価格は適切・妥当であるもの
の、想定要素を多く含む。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、開発法による価格を関連
づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,100,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[ 87.3]

[103.0]
100

2,540,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響等に改善傾
向が見られ、市街地中心部の不動産市況は上
昇傾向にある。

駅至近の幹線道路沿いの商業地域で、ホテル
用地は低迷、マンション建設や収益物件等へ
の需要が強い状況にある。その他格別の変動
要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｊ -24	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	東8.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
b	２３Ｋ１Ｂ -18	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	北西21.8m府道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２３Ｋ１Ｌ -104	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	北17.7m市道、東6.7m、角地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,500)
d	２３Ｋ１Ｃ -111	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	南14m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,600)
e	２３Ｋ１Ｑ -13	京都市中京区		更地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,595,261	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,601,642	100 [ 60.2]	2,660,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,740,000
b	(　 ) 1,234,706	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,388,358	100 [ 61.8]	2,246,534		2,310,000
c	(　 ) 1,339,665	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,314,953	100 [ 51.1]	2,573,294		2,650,000
d	(　 ) 2,068,335	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,097,292	100 [ 75.9]	2,763,231		2,850,000
e	(　 ) 1,357,115	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,374,757	100 [ 53.1]	2,588,996		2,670,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.5
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,640,000 円／㎡]

京都中京 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法適用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

立地条件等によりマンション用地としての需要が見込まれるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,088,145,235	1,488,358,122	12	1,200,000	3,272.15	300,000	4,461.70
⑧開発法による価格	1,599,787,113 円　　　　（　 2,320,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
691 ㎡	㎡		㎡		㎡	691.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
626.40 ㎡	4,461.70 ㎡	3,706.10 ㎡	755.60 ㎡	3,272.15 ㎡	ＳＲＣ・10F 1B ( 69 戸) 67㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 90.7 ％）	（ 645.7 ％）	（ 536.3 ％）	（ 109.3 ％）	（ 73.34 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 岸辺美観	100 ％	700 ％	700 ％	間口奥行	18.7 ｍ 36.1 ｍ		前面道路：府道特定道路までの距離：		50.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,200,000 円／㎡

店舗等

1,300,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

京都市内中心部の分譲マンションの販売単価等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,200,000 円／㎡　　×　　 3,203.03 ㎡　　＝　　　　 3,843,636,000 円

店舗等

　 1,300,000 円／㎡　　×　　 69.12 ㎡　　＝　　　　 89,856,000 円

合　計　　　　　　　　 3,933,492,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 312,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	京都市内中心部の分譲マンションの建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,000 円／㎡　　×　　　 4,461.70 ㎡　　＝　　　　 1,392,050,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,933,492,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 393,349,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,785,399,600 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	近年の事業収益等を参考に査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	25 ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	196,674,600 円	( 5 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 178,954,219 円
	販売総額(2期)	196,674,600 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 165,934,360 円
	販売総額(3期)	3,540,142,800 円	( 90 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 2,743,256,656 円
収入合計		－	－	－	－	3,088,145,235 円
支出	建築工事費(1期)	139,205,040 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 129,070,913 円
	建築工事費(2期)	417,615,120 円	( 30 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 359,065,480 円
	建築工事費(3期)	835,230,240 円	( 60 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 659,581,321 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	196,674,600 円	( 50 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 178,954,219 円
	販売管理費(2期)	118,004,760 円	( 30 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 99,560,616 円
	販売管理費(3期)	78,669,840 円	( 20 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 62,125,573 円
支出合計		－	－	－	－	1,488,358,122 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,088,145,235 円　　－　　　　　　 1,488,358,122 円　　＝　　　　　 1,599,787,113 円 2,320,000 円／㎡