鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｒ -104	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、西13m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
b	２３Ｋ１Ｃ -23	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
c	２３Ｋ１Ｑ -107	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	南東22m府道、西5.8m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２３Ｋ１Ｎ -105	京都市中京区		貸家建付地	（　）	不整形	西6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)
e	２３Ｋ１Ｌ -108	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,748,639	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,690,408	100 [ 85.9]	4,296,168	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	4,430,000
b	(　 ) 6,563,727	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,596,546	100 [ 135.7]	4,861,125		5,010,000
c	(　 ) 2,408,008	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	2,529,775	100 [ 59.4]	4,258,880		4,390,000
d	(　 ) 1,986,361	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,078,512	100 [ 51.5]	4,035,946		4,160,000
e	(　 ) 2,990,284	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,026,167	100 [ 57.1]	5,299,767		5,460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,700,000 円／㎡]

京都中京 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	97,136,129	33,807,226	63,328,903	31,473,000	31,855,903	（　0.9429） 30,036,931	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	858,198,029 円　　　　（　 3,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	185.00	ＳＲＣ9	1,577.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観	100 ％	700 ％	700 ％	220 ㎡	14.4 m x 15.8 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗フロア貸し、３階以上は店舗もしくは事務所のフロア貸しもしくは部分貸しと想定した。

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	95.0	175.75	10,701	1,880,701	8.0	15,045,608
							0.0	0
2～ 2	店舗	185.00	97.0	179.45	5,580	1,001,331	8.0	8,010,648
							0.0	0
3～ 8	店舗または事務所	185.00	97.0	179.45	4,000	717,800	8.0	5,742,400
							0.0	0
9～ 9	事務所	97.00	95.0	92.15	4,000	368,600	6.0	2,211,600
							0.0	0
～

計		1,577.00	96.6	1,524.05		7,557,432		59,722,256
								0

⑨年額支払賃料	7,557,432 円　×　12ヶ月　＝　 90,689,184 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,524.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,642,626 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物と類似の建物における標準的な共益費から判定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	107,331,810 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 10,733,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	96,598,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	59,722,256 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 537,500 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	97,136,129 円　　　　（　 441,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-106	10,088 ( 10,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	11,209	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,772 円/㎡　月額支払賃料（　 10,701 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-18	10,334 ( 10,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,334
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,228,000 円	538,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	16,958,426 円	107,331,810　×　　　　 15.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,971,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,573,000 円	538,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	538,000 円	538,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	538,000 円	538,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,807,226 円　（　　　　　　 153,669 円／㎡）　　（経費率　　 34.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	538,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 1,577.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,473,000 円（　　　　　 143,059 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	97,136,129 円
②総費用	33,807,226 円
③純収益　①－②	63,328,903 円
④建物等に帰属する純収益	31,473,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,855,903 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,036,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,532 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 858,198,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,900,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都中京 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-12

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　嶋嵜　敦

TEL.

鑑定評価額

990,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	3,480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区河原町通三条下る２丁目山崎町２３８番外				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
	1:1.2	店舗ＳＲＣ12F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域	西22m府道、北側道	水道、ガス、下水	京都河原町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

河原町通沿いに位置する繁華
性の高い商業地域。

街

路

２２ｍ府道

交通

施設

京都河原町駅北方

400m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度1種最高31m
沿道美観

⑤地域要因の将
　来予測

河原町通り沿いに位置する本市の商業中心エリアである。コロナ禍により飲食店等が大きな影響を受けたが、全
国旅行支援と水際対策の緩和から観光客の大幅増が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

９階建程度の高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,890,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、京都市内中心部における繁華性の高い商業地域である。地域の特性として、百貨店、物販店、飲
食店、アミューズメント施設が連たんすることから、需要者の属性は全国規模の企業や地元企業等と幅広い。需給動向
は潜在的な需要は極めて高いが、取引が希少で取得者の業種・業態・規模等によりバラつきが見られるため、取引の中
心となる価格帯については見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、高度商業地の取引が希少なため、地域横断的な観点から取引事例を収集して求めた価格で、広域な市場を
反映した価格である。一方収益価格は、投資採算性を基に試算したが、通常賃貸契約は複数年であり、土地価格の変動
に追随することが困難で、還元利回り等の変動や収益予測の不確実性等からやや信憑性に欠けると判断した。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、指定基準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中京 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,370,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

１２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は
上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市
内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年
を上回った。

本市の中心的な商業地域であり、市内の百貨
店販売額（９月）は、前年比＋２４．５％と
なった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｌ -108	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
b	２３Ｋ１Ｂ -16	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	東28m国道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
c	２３Ｋ１Ｒ -104	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、西13m、角地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２３Ｋ１Ｑ -107	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	南東22m府道、西5.8m、二方路		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)
e	２３Ｋ１Ｃ -23	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 沿道美観 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,990,284	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,026,167	100 [ 67.0]	4,516,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	4,650,000
b	(　 ) 3,348,241	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,368,330	100 [ 72.7]	4,633,191		4,770,000
c	(　 ) 3,748,639	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,690,408	100 [ 85.9]	4,296,168		4,430,000
d	(　 ) 2,408,008	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	2,529,775	100 [ 54.5]	4,641,789		4,780,000
e	(　 ) 6,563,727	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,596,546	100 [ 127.5]	5,173,762		5,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,700,000 円／㎡]

京都中京 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	85,616,052	29,725,577	55,890,475	24,102,000	31,788,475	（　0.9429） 29,973,353	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	856,381,514 円　　　　（　 3,890,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	195.10	ＳＲＣ9	1,226.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 沿道美観	100 ％	700 ％	700 ％	220 ㎡	14.4 m x 15.8 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗フロア貸し、３～９階は事務所フロア貸し又は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

同種類・同規模建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	185.00	95.5	176.60	10,629	1,877,081	8.0	15,016,648
							0.0	0
2～ 2	店舗	185.00	97.7	180.80	7,000	1,265,600	8.0	10,124,800
							0.0	0
3～ 4	事務所	185.00	97.7	180.80	5,000	904,000	6.0	5,424,000
							0.0	0
5～ 9	事務所	97.20	95.7	93.00	4,000	372,000	6.0	2,232,000
							0.0	0
～

計		1,226.00	96.6	1,184.00		6,810,681		47,149,448
								0

⑨年額支払賃料	6,810,681 円　×　12ヶ月　＝　 81,728,172 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,929,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,657,452 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,465,745 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	85,191,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,149,448 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 424,345 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	85,616,052 円　　　　（　 389,164 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-18	10,334 ( 10,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	11,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,700 円/㎡　月額支払賃料（　 10,629 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-106	10,088 ( 10,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,088
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,472,000 円	412,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	14,955,877 円	94,657,452　×　　　　 15.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,971,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,502,000 円	412,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,725,577 円　（　　　　　　 135,116 円／㎡）　　（経費率　　 34.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9429

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	412,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,226.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,102,000 円（　　　　　 109,555 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	85,616,052 円
②総費用	29,725,577 円
③純収益　①－②	55,890,475 円
④建物等に帰属する純収益	24,102,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,788,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,973,353 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,243 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 856,381,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,890,000 円／㎡）