鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｎ -105	京都市中京区		貸家建付地	（　）	不整形	西6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)
b	２３Ｋ１Ｑ -15	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,360)
c	２３Ｋ１Ｊ -24	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	東8.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２３Ｋ１Ｅ -4	京都市下京区		更地	（　）	長方形	東5.7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,342)
e	２３Ｋ１Ｎ -8	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.6m市道、東2m、角地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,986,361	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,078,512	100 [ 101.9]	2,039,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,040,000
b	(　 ) 1,931,291	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,004,959	100 [ 99.9]	2,006,966		2,010,000
c	(　 ) 1,595,261	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,601,642	100 [ 83.8]	1,911,267		1,910,000
d	(　 ) 1,512,346	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,525,957	100 [ 82.8]	1,842,943		1,840,000
e	(　 ) 1,392,122	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,515,265	100 [ 82.9]	1,827,823		1,830,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,920,000 円／㎡]

京都中京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,133,313	8,805,280	37,328,033	18,104,000	19,224,033	（　0.9571） 18,399,322	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	484,192,684 円　　　　（　 1,470,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	262.40	ＲＣ5	1,215.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	400 ％	400 ％	330 ㎡	9.1 m x 36.0 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階は部分貸し店舗、３～５階は平均専有面積６０㎡程度で３ＬＤＫタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.40	60.7	159.20	8,200	1,305,440	10.0	13,054,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	262.40	89.7	235.40	4,900	1,153,460	8.0	9,227,680
							0.0	0
3～ 4	住宅	230.08	79.4	182.68	2,731	498,899	1.0	498,899
							2.0	997,798
5～ 5	住宅	230.08	79.4	182.68	2,770	506,024	1.0	506,024
							2.0	1,012,048
～

計		1,215.04	77.6	942.64		3,962,722		23,785,902
								3,007,644

⑨年額支払賃料	3,962,722 円　×　12ヶ月　＝　 47,552,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 942.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,552,664 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,377,633 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,175,031 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,785,902 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 225,966 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,007,644 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 732,316 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,133,313 円　　　　（　 139,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｎ・Ｔ　　　　-6	3,481 ( 3,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [103.0]	2,939	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,850 円/㎡　月額支払賃料（　 2,731 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１Ｎ・Ｔ　　　　-9	2,877 ( 2,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	2,912
c	２３Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-6	2,428 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,698

京都中京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,860,000 円	310,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,426,580 円	47,552,664　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,263,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,635,000 円	310,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,805,280 円　（　　　　　　 26,683 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	310,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 1,215.04 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,104,000 円（　　　　　 54,861 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,133,313 円
②総費用	8,805,280 円
③純収益　①－②	37,328,033 円
④建物等に帰属する純収益	18,104,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,224,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,399,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,756 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484,192,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,470,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
京都中京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 5-1

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山田　昌弘

TEL.

鑑定評価額

607,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区三条通柳馬場東入中之町９番				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,400)
	1:4	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層事務所、店舗、共同住宅等が並ぶ商業地域	北6.7m市道	水道、ガス、下水	烏丸御池 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

三条通沿いの商業地域

街

路

６．７ｍ市道

交通

施設

烏丸御池駅東方

450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で今後も現状を維持すると予測する。インバウンド減少の影響は当面続く
が、行動制限が緩和される等、コロナ禍が収束するにつれて地価は上昇傾向を強めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,890,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,440,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部に繁華性の高い商業地域が存する圏域。需要者の中心は、店舗・事務所等の自用目的の事業
者、収益目的の投資家や店舗ビル経営を行う不動産業者等である。行動制限が緩和される等、新型コロナウイルス感染
症の影響が和らぐ中、地価は上昇傾向を強めつつある。取引が乏しく顕在化することも少ないうえに個別的な事情が介
在することも多く、取引される価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した説得力ある価格
である。収益価格は、収益性を反映した価格で、本件では店舗付共同住宅の建築を想定した純収益に基づき試算した。
当該価格は商業地において重視されるべきであるが、想定要素を含むことは否めない。以上より、本件では比準価格を
重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえたうえで上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,100,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[117.7]

[100.0]
100

1,830,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は行動制限が緩和され、新型コロナ
ウイルス感染症の影響が和らぐ中、個人消費
や観光関連が改善する等、全体的には緩やか
な持ち直し傾向。

三条通沿いの商業地域でインバウンド減少の
影響は続くも、感染抑制と消費活動の両立が
進む中にあって地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｌ -110	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)
b	２３Ｋ１Ｆ -106	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	北6.7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
c	２３Ｋ１Ｈ -2	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)
d	２３Ｋ１Ｑ -13	京都市中京区		更地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
e	２３Ｋ１Ｏ -18	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.4m市道、中間画地		商業高度地区1種31m 旧市街地美観 (90,384)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,207,316	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,221,804	100 [ 66.6]	1,834,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,830,000
b	(　 ) 1,242,204	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,258,353	100 [ 65.7]	1,915,301		1,920,000
c	(　 ) 1,430,967	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,442,415	100 [ 72.0]	2,003,354		2,000,000
d	(　 ) 1,357,115	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,374,757	100 [ 69.3]	1,983,776		1,980,000
e	(　 ) 1,328,956	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,338,259	100 [ 76.5]	1,749,358		1,750,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,890,000 円／㎡]

京都中京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,968,643	8,849,797	37,118,846	18,279,200	18,839,646	（　0.9571） 18,031,425	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	474,511,184 円　　　　（　 1,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	262.40	ＲＣ5	1,215.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	400 ％	400 ％	330 ㎡	9.1 m x 36.0 m	前面道路：市道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階店舗分割貸し、３～５階平均専有面積６０㎡程度のファミリータイプからなる店舗付共同住宅を想定。

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.40	60.7	159.20	8,200	1,305,440	10.0	13,054,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	262.40	89.7	235.40	4,900	1,153,460	8.0	9,227,680
							0.0	0
3～ 4	住宅	230.08	79.4	182.73	2,702	493,736	1.0	493,736
							2.0	987,472
5～ 5	住宅	230.08	79.4	182.73	2,750	502,508	1.0	502,508
							2.0	1,005,016
～

計		1,215.04	77.6	942.79		3,948,880		23,772,060
								2,979,960

⑨年額支払賃料	3,948,880 円　×　12ヶ月　＝　 47,386,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 942.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,386,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,369,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,017,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,772,060 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 225,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,979,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 725,576 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,968,643 円　　　　（　 139,299 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｎ・Ｔ　　　　-1	3,323 ( 3,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,021	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,820 円/㎡　月額支払賃料（　 2,702 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１Ｎ・Ｔ　　　　-7	2,794 ( 2,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,674
c	２３Ｋ１Ｎ・Ｔ　　　　-9	2,877 ( 2,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	2,769

京都中京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,878,000 円	313,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,421,597 円	47,386,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,263,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,660,500 円	313,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,849,797 円　（　　　　　　 26,818 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	313,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,215.04 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,279,200 円（　　　　　 55,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,968,643 円
②総費用	8,849,797 円
③純収益　①－②	37,118,846 円
④建物等に帰属する純収益	18,279,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,839,646 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	18,031,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474,511,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440,000 円／㎡）