別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 京都中京 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都中京 -5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加瀬澤　史人   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市中京区壬生松原町３３番１３ ②地積 　(㎡) 71   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 事務所等が混在する 住宅地域 西4.9m市道 水道、ガス、下水 丹波口 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        72 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建物の密集度の高い混在住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 丹波口駅北西方 520m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高20m 市街地美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、特段の変動要因はない。同圏域への住宅選好性は強く、住宅需要は安定しているため、 地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    293,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中京区及び周辺区のうち概ね堀川通以西の圏域である。中小規模の一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地 域であるため、需要者は地縁を有する者や一般所得者層が中心となる。需要は安定している一方で、供給は限定的なた め、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は接道状況や画地規模等により異なるが、土地であれば２，０ ００万円から３，０００万円程度、新築戸建住宅であれば４，０００万円から５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得た。賃貸経営上合理的 な建物の想定が困難なため収益還元法の適用を断念したが、市場参加者は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等 の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。従って市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都中京 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    302,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [101.0] 100 294,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    277,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引くコロナ禍とウクライナ侵攻の影響から 、先行きに不透明感は残しつつも、経済活動 は着実に拡大しており、景気は改善傾向にあ る。 旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％