鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都中京 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｄ -20	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
b	２３Ｋ１Ｑ -2	京都市上京区		更地	（　）	長方形	東8.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
c	２３Ｋ１Ｏ -104	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.8m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	２３Ｋ１Ｇ -103	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
e	２３Ｋ１Ｑ -109	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.9m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,550	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	315,664	100 [ 94.1]	335,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	339,000
b	(　 ) 315,629	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	310,987	100 [ 103.9]	299,314		302,000
c	(　 ) 332,647	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	329,060	100 [ 102.0]	322,608		326,000
d	(　 ) 290,360	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	289,785	100 [ 104.9]	276,249		279,000
e	(　 ) 342,727	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	344,783	100 [ 111.1]	310,336		313,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 312,000 円／㎡]

京都中京 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,516,697	879,236	3,637,461	2,476,520	1,160,941	（　0.9541） 1,107,654	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,372,714 円　　　　（　 254,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	Ｓ3	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	104 ㎡	7.3 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少人数世帯向け（平均専有面積２９㎡）の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	100.0	57.00	2,200	125,400	1.0	125,400
							1.0	125,400
2～ 3	住宅	57.00	100.0	57.00	2,300	131,100	1.0	131,100
							1.0	131,100
～

～

～

計		171.00	100.0	171.00		387,600		387,600
								387,600

⑨年額支払賃料	387,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,651,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,651,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 232,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,418,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,682 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 387,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 94,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,516,697 円　　　　（　 43,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-6	2,310 ( 2,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	2,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-9	2,396 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	2,482
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都中京 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,400 円	40,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	139,536 円	4,651,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,400 円	40,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 879,236 円　（　　　　　　 8,454 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,400,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,476,520 円（　　　　　 23,813 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,516,697 円
②総費用	879,236 円
③純収益　①－②	3,637,461 円
④建物等に帰属する純収益	2,476,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,160,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,107,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,372,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都中京 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都中京 -3

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　村山　健一

TEL.

鑑定評価額

31,800,000 円

１㎡当たりの価格

306,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区西ノ京北壺井町６３番				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅、共同住宅、店舗等の混在する住宅地域	西5.9m市道	水道、ガス、下水	円町 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、　５
．９ｍ市道

交通

施設

円町駅南西方

550m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小規模な一般住宅、中低層の共同住宅等が混在する住宅地域である。近隣地域に大きな変動要因は
見られないが、円安・物価高が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、中京区の西部を中心とする住宅地域一帯である。需要者の属性は、当圏内に地縁的選好性を有す
る地元居住者を中心とするが、圏外からの転入も見られる。需給動向としては、規模が小さいこともあり、底堅い需要
を見込むことができるが、現時点では限定的である。取引の中心となる価格帯は、規模等によりばらつきが見られるが
、対象標準地の規模であれば、土地のみで３千万円台、新築戸建住宅で４．５～５千万円程度と判定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、当該地
域においては自用目的の取引が主体であり、賃貸市場の成熟度は低位にとどまっており、収益性が価格に影響を与える
程度は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、類似の標準地を規準とした価格との均衡に留意し、
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都中京 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 277,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[101.0]

100
[ 96.0]

[101.0]
100

306,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ対策が新たな段階に移行する中、
景気回復が期待される。また、個人消費、雇
用情勢は緩やかに持ち直し、住宅建設も底堅
く推移している。

都心部に近く、交通利便性に優れた住宅地と
して需要は底堅いものの、新型コロナの影響
が後を引き、地価上昇は微増に留まっている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都中京 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｌ -101	京都市中京区		建付地	（　）	長方形	西10.7m市道、東5.5m、二方路		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (80,200)
b	２３Ｋ１Ｒ -20	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南1.7m、東1.6m、三方路		１中専高度1種最高15m (70,200)
c	２３Ｋ１Ｄ -22	京都市中京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m私道、中間画地		近商高度4種最高20m (89,254)
d	２３Ｋ１Ｒ -18	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.9m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,160)
e	２３Ｋ１Ｇ -103	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,068	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	320,018	100 [ 104.0]	307,710	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 282,444	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	276,906	100 [ 93.1]	297,429		300,000
c	(　 ) 277,905	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	270,620	100 [ 86.8]	311,774		315,000
d	(　 ) 278,759	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	289,403	100 [ 94.0]	307,876		311,000
e	(　 ) 290,360	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	289,785	100 [ 92.3]	313,960		317,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

京都中京 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,403,779	875,748	3,528,031	2,476,520	1,051,511	（　0.9541） 1,003,247	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,886,833 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都中京 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	Ｓ3	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	104 ㎡	7.3 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階を２９㎡程度の１Ｋタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放式廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	100.0	57.00	2,110	120,270	1.0	120,270
							1.0	120,270
2～ 3	住宅	57.00	100.0	57.00	2,260	128,820	1.0	128,820
							1.0	128,820
～

～

～

計		171.00	100.0	171.00		377,910		377,910
								377,910

⑨年額支払賃料	377,910 円　×　12ヶ月　＝　 4,534,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,534,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 226,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,308,174 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	377,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 377,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 92,015 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,403,779 円　　　　（　 42,344 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-10	2,250 ( 2,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,250	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-5	2,209 ( 2,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,325
c	２３Ｋ１Ｅ・Ｔ　　　　-6	2,310 ( 2,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,357

京都中京 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,400 円	40,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	136,048 円	4,534,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,400 円	40,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 875,748 円　（　　　　　　 8,421 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,400,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,476,520 円（　　　　　 23,813 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,403,779 円
②総費用	875,748 円
③純収益　①－②	3,528,031 円
④建物等に帰属する純収益	2,476,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,051,511 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,003,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,647 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,886,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）