別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月5日　提出
京都中京 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.
鑑定評価額 70,000,000 円  １㎡当たりの価格 398,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区西ノ京式部町５０番１
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
歴史遺産美観

(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに事
務所等が混在する住
宅地域		 南7.8m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　７
．８ｍ市道		 交通

施設		 地下鉄二条駅北東方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅を中心に事務所等が混在する住宅地域で、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を
維持すると予測する。実需は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区とその周辺区のうち、京都市中心部へのアクセスが良好な住商混在地域である。需要者の中心は市
内居住の高額所得者、事業者等である。生活利便性が良好であるため、規模によってはマンション開発素地の需要も見
込まれる。市場の中心価格帯は規模や用途によりバラツキが大きいが、標準的画地の規模では土地のみで７千万円程度
となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域には収益物件が介在するが、取引の中心は自己使用不動産で、取引当事者は類似不動産との比較
による意思決定を行っている。そのため、信頼性のある事例により求めた比準価格の規範性は高い。収益価格は元本価
値に見合う賃料獲得が難しく、低位に試算され、想定要素も含む。よって、本件では取引の実態を踏まえ、市場性を反
映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    660,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[102.0]		 100
[169.8]		 [103.0]
100		 398,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中京区の人口は概ね横ばいである。景気は緩
やかに持ち直し、住宅・設備投資は緩やかに
増加しており、不動産需要は堅調である。


市中心部へのアクセスや生活利便性に優れる
ことから、住商混在地域として熟成しており
、地域的特性に変化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ１Ｒ

-107		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
歴史遺産美観
(70,200)
b ２３Ｋ１Ｎ

-13		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
c ２３Ｋ１Ｊ

-15		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3.6m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,160)
d ２３Ｋ１Ｍ

-106		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.7m私道、
南1.8m、角地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
e ２３Ｋ１Ｆ

-1		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.3m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
483,593  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
475,611 		 100
[ 117.6]
404,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
417,000 
b (　           ) 
439,024  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
441,658 		 100
[ 108.3]
407,810 
420,000 
c (　           ) 
403,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  98.0]		 100
[  97.0]
427,313 		 100
[ 115.6]
369,648 
381,000 
d (　           ) 
423,846  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
410,135 		 100
[  98.8]
415,116 
428,000 
e (　           ) 
341,895  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
344,942 		 100
[  87.5]
394,219 
406,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    410,000 円／㎡]  



京都中京 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,282,545 
1,569,876 
6,712,669 
4,566,850 
2,145,819 		 （　0.9541）
2,047,326 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     48,745,857 円　　　　（　    277,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
歴史遺産美観		 70 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡      7.5 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯向け（平均専有面積４５～５０㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
84.0 
100.80 
2,420 
243,936 		 1.0  243,936 
1.0  243,936 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,470 
244,530 		 1.0  244,530 
1.0  244,530 

 3～ 3		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,470 
222,300 		 1.0  222,300 
1.0  222,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
87.8 
289.80 

710,766 		 710,766 
710,766 
⑨年額支払賃料        710,766 円　×　12ヶ月　＝　       8,529,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,529,192 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       426,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,102,732 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           710,766 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,752 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          710,766 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         173,061 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,282,545 円　　　　（　        47,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-11		 2,443  
(   2,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
2,507 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,525 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２３Ｋ１Ｎ・Ｔ
　　　　-10		 2,872  
(   2,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[121.0]		 100
[101.0]
2,554 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 372,500 円  　　　　     74,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 255,876 円  　　　        8,529,192　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      633,200 円  　　　　     74,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,500 円  　　　　     74,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,500 円  　　　　     74,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,569,876 円　（　　　　　　         8,920 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,566,850 円  
（　　　　　        25,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,282,545 円      
②総費用 1,569,876 円      
③純収益　①－② 6,712,669 円      
④建物等に帰属する純収益 4,566,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,145,819 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,047,326 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,633 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,745,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     277,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
京都中京 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.
鑑定評価額 70,400,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区西ノ京式部町５０番１
 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m
歴史遺産美観

(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに事
務所等が混在する住
宅地域		 南7.8m市道 水道、ガス、下水 地下鉄二条

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　７．
８ｍ市道		 交通

施設		 地下鉄二条駅北東方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
歴史遺産美観
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因の大きな変化は予想されず、当分の間は現状維持で推移するものと予測される。交通利便性が高い地域
であることから、地価水準は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区及びその周辺区の交通利便性の高い住宅地域である。需要者は市内の居住者又は個人事業者が中心
である。地下鉄やＪＲの駅、商業施設に近く生活利便性が高いことから引き合いは強い。需要の中心となる価格帯は、
規模や建物の品等によりまちまちであるため見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、自己の居住用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が
重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都上京 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    660,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[102.0]		 100
[168.8]		 [103.0]
100		 401,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中京区の人口は増加傾向が続いていたが、直
近では減少に転じている。当区の不動産は希
少性が高く、引き合いの強い状態が続いてい
る。

周辺での取引は堅調であり、価格水準の高い
取引も多く見られる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ１Ｍ

-3		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東3.5m、
二方路
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
b ２３Ｋ１Ｎ

-19		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.2m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観
(70,200)
c ２３Ｋ１Ｑ

-109		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.9m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
d ２３Ｋ１Ｎ

-18		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
市街地美観
(90,312)
e ２３Ｋ１Ｏ

-3		 京都市上京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.4m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
365,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
356,163 		 100
[  89.1]
399,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
412,000 
b (　           ) 
397,818  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
393,138 		 100
[  93.1]
422,275 
435,000 
c (　           ) 
342,727  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
344,783 		 100
[  86.4]
399,054 
411,000 
d (　           ) 
377,625  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
377,625 		 100
[  93.1]
405,612 
418,000 
e (　           ) 
356,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
348,404 		 100
[  87.5]
398,176 
410,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



京都中京 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,364,852 
1,530,921 
6,833,931 
4,649,680 
2,184,251 		 （　0.9526）
2,080,718 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     49,540,905 円　　　　（　    281,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ3 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
歴史遺産美観		 70 ％   200 ％   200 ％   176 ㎡      7.5 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ・平均専有面積約４７㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
2,483 
232,161 		 1.0  232,161 
2.0  464,322 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,483 
245,817 		 1.0  245,817 
2.0  491,634 

 3～ 3		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,483 
223,470 		 1.0  223,470 
2.0  446,940 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
88.3 
282.50 

701,448 		 701,448 
1,402,896 
⑨年額支払賃料        701,448 円　×　12ヶ月　＝　       8,417,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,417,376 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       336,695 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,080,681 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           701,448 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,734 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,402,896 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         277,437 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,364,852 円　　　　（　        47,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３Ｋ１Ｅ・Ｔ
　　　　-1		 2,720  
(   2,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,519 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,483 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２３Ｋ１Ｅ・Ｔ
　　　　-4		 2,598  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,735 
c ２３Ｋ１Ｅ・Ｔ
　　　　-2		 2,553  
(   2,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,455 
京都中京 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 361,000 円  　　　　     72,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 252,521 円  　　　        8,417,376　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      613,700 円  　　　　     72,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,200 円  　　　　     72,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,530,921 円　（　　　　　　         8,698 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,649,680 円  
（　　　　　        26,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,364,852 円      
②総費用 1,530,921 円      
③純収益　①－② 6,833,931 円      
④建物等に帰属する純収益 4,649,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,184,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,080,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,540,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     281,000 円／㎡）