鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都左京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｉ -22	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m国道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)
b	２３Ｋ１Ｍ -111	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m市道、南5.9m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
c	２３Ｋ１Ｈ -21	京都市左京区		建付地	（　）	不整形	東15m市道、北4.9m、角地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	２３Ｋ１Ｇ -13	京都市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		近商高度4種最高15m (90,300)
e	２３Ｋ１Ｒ -105	京都市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m市道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,463	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	438,775	100 [ 111.3]	394,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	394,000
b	(　 ) 400,393	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	398,806	100 [ 104.5]	381,633		382,000
c	(　 ) 455,482	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	452,773	100 [ 111.2]	407,170		407,000
d	(　 ) 316,411	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	317,677	100 [ 81.6]	389,310		389,000
e	(　 ) 379,766	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	382,045	100 [ 96.9]	394,267		394,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

京都左京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,179,841	6,394,642	24,785,199	19,811,200	4,973,999	（　0.9562） 4,756,138	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	113,241,381 円　　　　（　 277,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	300.00	ＲＣ4	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高15m 沿道美観形成	80 ％	300 ％	300 ％	409 ㎡	17.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（部分貸し）、２～４階はフロア毎に１Ｋ１０戸、平均専有面積約２７㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,850	726,750	8.0	5,814,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	90.0	270.00	2,370	639,900	1.0	639,900
							1.0	639,900
3～ 4	住宅	300.00	90.0	270.00	2,420	653,400	1.0	653,400
							1.0	653,400
～

～

計		1,200.00	88.8	1,065.00		2,673,450		7,760,700
								1,946,700

⑨年額支払賃料	2,673,450 円　×　12ヶ月　＝　 32,081,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,065.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,081,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,604,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,477,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,760,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,946,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 628,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,179,841 円　　　　（　 76,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-7	2,289 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	2,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,439 円/㎡　月額支払賃料（　 2,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-8	2,406 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	2,483
c	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-10	2,221 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,324

京都左京 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,640,000 円	328,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	962,442 円	32,081,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 348,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,788,000 円	328,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	328,000 円	328,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	328,000 円	328,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,394,642 円　（　　　　　　 15,635 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	328,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,811,200 円（　　　　　 48,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,179,841 円
②総費用	6,394,642 円
③純収益　①－②	24,785,199 円
④建物等に帰属する純収益	19,811,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,973,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,756,138 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,629 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,241,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
京都左京 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 5-3

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　水野　正也

TEL.

鑑定評価額

151,000,000 円

１㎡当たりの価格

370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区北白川上終町５番				②地積　(㎡)	409 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）高度4種最高15m 沿道美観形成
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中低層の店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	東22m市道	水道、ガス、下水	茶山 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 25 ｍ、南 120 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

茶山駅南東方

850m

法令

規制

近商
(80,300)
高度4種最高15m
沿道美観形成

⑤地域要因の将
　来予測

　店舗付共同住宅が多く見られる白川通沿線の商業地域である。商業集積に特段の変動は見られないが、マンシ
ョン用地需要は旺盛である。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 393,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は左京区を中心とする駅周辺及び幹線街路沿線の商業地域の圏域。主たる需要者は、京都市の中小事業者
、投資家と考えられる。鉄道駅への接近性にはやや劣るが、周辺の大学生向けの共同住宅への需要もあり、店舗付共同
住宅が多く見られる地域である。画地規模は多様であることから、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　上記の通り、収益価格は比準価格に比してやや低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、自用目的の物
件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性
にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 308,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.1]

[100.0]
100

371,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍による経済活動停滞から、徐々に
正常化する方向にあるが、変異型ウィルスに
よる感染再拡大等の懸念要因もある。

　幹線沿いの既存の商業地域であり、特段の
変動要因はない。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｅ -2	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		近商高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,300)
b	２３Ｋ１Ｈ -21	京都市左京区		建付地	（　）	不整形	東15m市道、北4.9m、角地		１住居高度2種最高15m (70,200)
c	２３Ｋ１Ｍ -21	京都市左京区		貸家建付地	（　）	不整形	西22m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m (58,250)
d	２３Ｋ１Ｐ -11	京都市左京区		更地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
e	２３Ｋ１Ｈ -22	京都市左京区		更地	（　）	ほぼ台形	東10m国道、中間画地		２中専高度1種最高12m 風致４種 (40,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 412,800	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	414,864	100 [ 114.4]	362,643	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	363,000
b	(　 ) 455,482	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	452,773	100 [ 106.4]	425,539		426,000
c	(　 ) 282,142	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	297,883	100 [ 79.9]	372,820		373,000
d	(　 ) 714,070	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	718,354	100 [ 124.0]	579,318		579,000
e	(　 ) 302,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,215	100 [ 73.5]	411,177		411,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

京都左京 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,527,530	6,247,882	23,279,648	18,240,800	5,038,848	（　0.9562） 4,818,146	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	114,717,762 円　　　　（　 280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	ＲＣ4	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高15m 沿道美観形成	80 ％	300 ％	300 ％	409 ㎡	17.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～４階を２５～３０㎡程度の単身者向け共同住宅と想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,900	739,500	6.0	4,437,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	300.00	90.0	270.00	2,140	577,800	1.0	577,800
							1.0	577,800
3～ 4	住宅	300.00	90.0	270.00	2,276	614,520	1.0	614,520
							1.0	614,520
～

～

計		1,200.00	88.8	1,065.00		2,546,340		6,243,840
								1,806,840

⑨年額支払賃料	2,546,340 円　×　12ヶ月　＝　 30,556,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,065.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,556,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,527,804 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,028,276 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,243,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,806,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 439,938 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,527,530 円　　　　（　 72,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-7	2,289 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,326 円/㎡　月額支払賃料（　 2,276 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-8	2,406 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,291
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都左京 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,812,000 円	302,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	916,682 円	30,556,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 348,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,567,000 円	302,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	302,000 円	302,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,247,882 円　（　　　　　　 15,276 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	302,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0604	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,240,800 円（　　　　　 44,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,527,530 円
②総費用	6,247,882 円
③純収益　①－②	23,279,648 円
④建物等に帰属する純収益	18,240,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,038,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,818,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,717,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,000 円／㎡）