鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都左京 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｅ -107	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	南6.4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
b	２３Ｋ１Ｇ -18	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
c	２３Ｋ１Ｆ -107	京都市左京区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
d	２３Ｋ１Ｅ -106	京都市左京区		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		２中専高度1種最高12m 山並み美観 (70,200)
e	２３Ｋ１Ｆ -108	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 415,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	403,558	100 [ 111.1]	363,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	363,000
b	(　 ) 334,035	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	335,705	100 [ 96.0]	349,693		350,000
c	(　 ) 440,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	428,092	100 [ 111.0]	385,668		386,000
d	(　 ) 304,843	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	361,508	100 [ 96.9]	373,073		373,000
e	(　 ) 369,588	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	361,335	100 [ 94.9]	380,753		381,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 374,000 円／㎡]

京都左京 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,315,999	995,229	4,320,770	2,458,130	1,862,640	（　0.9768） 1,819,427	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	43,319,690 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.50	Ｓ2	190.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 山並み美観	70 ％	100 ％	100 ％	199 ㎡	8.5 m x 23.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を２４㎡程度の１Ｋタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放式廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	95.04	100.0	95.04	2,400	228,096	1.0	228,096
							1.0	228,096
～

～

～

～

計		190.08	100.0	190.08		456,192		456,192
								456,192

⑨年額支払賃料	456,192 円　×　12ヶ月　＝　 5,474,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,474,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 273,715 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,200,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	456,192 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 456,192 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 111,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,315,999 円　　　　（　 26,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-3	2,318 ( 2,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,576	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,453 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-9	2,499 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,524
c	２３Ｋ１Ｂ・Ｔ　　　　-7	2,371 ( 2,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,419

京都左京 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,600 円	40,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	164,229 円	5,474,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 340,800 円	40,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,100 円	40,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 995,229 円　（　　　　　　 5,001 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,100,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 190.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,458,130 円（　　　　　 12,352 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,315,999 円
②総費用	995,229 円
③純収益　①－②	4,320,770 円
④建物等に帰属する純収益	2,458,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,862,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,819,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,319,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
京都左京 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都左京 -37

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　加瀬澤　史人

TEL.

鑑定評価額

73,000,000 円

１㎡当たりの価格

367,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市左京区下鴨東本町３３番２				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
	1:3	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い既成住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	松ヶ崎 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 170 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

松ヶ崎駅南方

1.1km

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度地区最高10m
山並み美観

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、特段の変動要因もないことから、今後も現状を維持すると予測
する。住宅需要は安定しているため、地価水準は今後も横ばいからやや上昇傾向であると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 367,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は左京区の下鴨地区を中心に隣接する北区にかけて面的に形成される住宅地域である。区画整然とした街区
に品等の高い戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、需要者は富裕者層や高額所得者層が中心となる。需要は安定して
いる一方で、供給は限定的なため、地価はやや上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は接道状況や画地規模等に
より異なるが、土地で５，０００万円から１億５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己の居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例を収集し得た。収益価格は比準価格に比
べ低位に試算されたが、地価水準に見合った家賃水準が形成されていないためと思料する。市場参加者は、類似不動産
の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。従って市場性を反映した比準価
格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都左京 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 414,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[103.0]

100
[109.9]

[100.0]
100

368,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長引くコロナ禍とウクライナ侵攻の影響から
、先行きに不透明感は残しつつも、経済活動
は着実に拡大しており、景気は改善傾向にあ
る。

閑静な住宅地域として成熟しており、特段の
変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都左京 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１Ｃ -1	京都市左京区		更地	（　）	長方形	南5.9m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)
b	２３Ｋ１Ｇ -18	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
c	２３Ｋ１Ｆ -108	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (70,100)
d	２３Ｋ１Ｅ -106	京都市左京区		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		２中専高度1種最高12m 山並み美観 (70,200)
e	２３Ｋ１Ｅ -107	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	南6.4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 413,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	400,986	100 [ 108.9]	368,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	368,000
b	(　 ) 334,035	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	335,705	100 [ 92.0]	364,897		365,000
c	(　 ) 369,588	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	361,335	100 [ 96.0]	376,391		376,000
d	(　 ) 304,843	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	361,508	100 [ 95.9]	376,964		377,000
e	(　 ) 415,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	403,558	100 [ 113.2]	356,500		357,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 367,000 円／㎡]

京都左京 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,522,000	976,493	4,545,507	2,691,070	1,854,437	（　0.9541） 1,769,318	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	42,126,619 円　　　　（　 212,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都左京 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.50	Ｓ2	190.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区最高10m 山並み美観	70 ％	100 ％	100 ％	199 ㎡	8.5 m x 23.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等により１Ｋタイプ、住戸平均面積約２４㎡と判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共同住宅は外階段から出入りする場合を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.04	100.0	95.04	2,442	232,088	1.0	232,088
							1.0	232,088
2～ 2	住宅	95.04	100.0	95.04	2,544	241,782	1.0	241,782
							1.0	241,782
～

～

～

計		190.08	100.0	190.08		473,870		473,870
								473,870

⑨年額支払賃料	473,870 円　×　12ヶ月　＝　 5,686,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,686,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 284,322 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,402,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	473,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 473,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 115,380 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,522,000 円　　　　（　 27,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-9	2,499 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,544 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-4	2,493 ( 2,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,518
c	２３Ｋ１Ｌ・Ｔ　　　　-6	2,747 ( 2,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,629

京都左京 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,600 円	43,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	170,593 円	5,686,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 169,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,100 円	43,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,900 円	43,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 976,493 円　（　　　　　　 4,907 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,900,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 190.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,691,070 円（　　　　　 13,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,522,000 円
②総費用	976,493 円
③純収益　①－②	4,545,507 円
④建物等に帰属する純収益	2,691,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,854,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,769,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,891 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,126,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,000 円／㎡）