別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 京都左京 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -36 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.

鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区聖護院西町２１番１０１ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 山並み美観 (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 北3.7m私道 水道、ガス、下水 神宮丸太町 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平安神宮や聖護院門跡に近い 。 街 路 基準方位　北、　３ ．７ｍ私道 交通 施設 神宮丸太町駅北東方 850m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m 山並み美観 ⑤地域要因の将 　来予測 観光名所の比較的近くに位置する、中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、需要は堅調である。地域要因に 特段の変化はなく、当分の間は現状を維持し、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に左京区南部や東山区北部の居住環境が良好な住宅地域と判定した。主な需要者は京都市内の居住者 が中心であるが、観光名所に比較的近いことから、圏外からの転入も見受けられる。利便性及び住環境が良好な住宅地 域として熟成を高めており、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、画地規模、建物グレード等によ り把握しづらい状況であるが、標準地規模の土地では３，５００～４，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を標準とする住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成さ れる傾向にある。画地条件や街路条件等の制約により、経済合理的な賃貸住宅経営は困難であることから、収益還元法 は適用し得なかった。したがって、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 296,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    292,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、緩やかに持ち直 している。住宅投資は資材・物流費の高騰で 横ばいで推移。分譲マンション販売は持ち直 し基調。 利便性を有する閑静な住宅地域である。観光 地にも近く、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％