別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都左京 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -34 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.

鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区二条通川端東入新先斗町１４０番３ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に事 務所等も見られる住 宅地域 西3.5m市道 水道、ガス、下水 神宮丸太町 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北３．５ｍ 市道 交通 施設 神宮丸太町駅南方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅に事務所等も見られる住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく 今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    303,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪鴨東線沿線で、概ね左京区南部の混在住宅地域が存する圏域。需要者の中心は京都市内居住者で、京 都市内中心部に近く、画地規模が小さく総額も大きくないため、一次取得者、買替層を中心に需要は根強い。一方で供 給は、相続、転居等で既存物件が年に数例取引される程度で、したがって需給動向は比較的強含みである。市場の中心 価格帯は、中古建物件で３５００～６０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、対象標準地が経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できな い画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討 をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 99.7] [101.0] 100 303,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な資源高や金利上昇、円安により日本 国内で輸入材を中心に原材料が高騰しており 、企業業績、家計への影響が懸念されている 。 鉄道駅から徒歩圏内にある熟成した住宅地域 で、規模も小さく需要は堅調で、地価は底堅 く推移している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％