別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 京都左京 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -32 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区高野泉町１番５３ ②地積 　(㎡) 91   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高12m (70,164) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.1m私道 水道、ガス、下水 一乗寺 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ．１ｍ私道 交通 施設 一乗寺駅北西方 480m 法令 規制 ２中専 (70,164) 準防  高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として需給は安定しており、地域要因の大きな変動は見られない。今後とも 現状を維持し、地価は横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は左京区中部の中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性がある一次取得 者であり、一部圏外からの流入も見られる。生活利便施設等が徒歩圏内にあり、総額の小さな物件の動きは横ばい乃至 やや上昇で推移している。市場の中心価格帯は１００㎡程度の土地で２，０００～２，５００万円前後、新築戸建では ３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模住宅を標準とする地域で、法令等の制限もあり、収益性よりも居住快適性が重視され価格が形成され る地域である。当該地域及び周辺では共同住宅が一部見られるが、画地規模等を所与とすると経済合理的な賃貸住宅経 営が困難と判断され、自用目的の取引が支配的である。従って、本件評価では、収益価格を試算せず、取引の実勢を反 映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    298,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [131.5] [102.0] 100 232,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    232,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、緩やかに持ち直 している。住宅投資は資材・物流費の高騰で 横ばいで推移。分譲マンション販売は持ち直 し基調。 小規模画地で総額が小さいため、需要は安定 的である。地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％