別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都左京 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -26 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.

鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 344,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区下鴨蓼倉町６１番４８ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m 歴史遺産美観 (70,100) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南5.4m私道 水道、ガス、下水 京阪出町柳 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．４ ｍ私道 交通 施設 京阪出町柳駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、下鴨地区にあることから選好性が高い地域である。コロナ禍による影 響等は見られず、地域要因に特別な変動要因も見られないことから、現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    344,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、左京区下鴨地区及び隣接する北区を含む周辺の中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の 中心は、同一需給圏内の二次取得者層のほか、当該地域への選好性から圏外からの転入者もある。熟成した住宅地域で あることから取引の中心は建付地である。北大路通以南の地域では、街路条件に差異があることや画地規模にばらつき があるので、中心となる価格帯は判定が困難であるが、標準地規模であれば、土地で４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は閑静な戸建住宅地域で、取引は自己利用目的が支配的である。標準地は画地規模が小さく、容積率等の規制 もあり、収益物件としての共同住宅等の建築は非現実的であるので収益価格は試算しなかった。比準価格は、周辺の類 似地域における取引事例により試算されており、自用目的の戸建住宅の取引が支配的な地域においては最も信頼性が高 いと判断した。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    414,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [103.0] 100 [121.2] [103.0] 100 343,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    340,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は 上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市 内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年 を上回った。 駅接近条件がやや劣るが、下鴨地区に位置す る閑静な地域であることから需要が安定的で 、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％