別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 京都左京 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -21 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区静市静原町２９１番外 ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 の多い旧街道沿いの 住宅地域 南東3.9m府道、北東側道 水道、下水 市原 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３．９ｍ府道 交通 施設 市原駅北東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は農家住宅に一般住宅も見られる住宅地域で、地域内人口の減少や高齢化により、需要は希薄で下 落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内北部郊外の市街化調整区域の指定を受ける住宅地域が中心と判定される。需要者層は農業が中心産 業であることから、本地域に地縁的選好性を有する者が中心で同一需給圏外からの転入者は僅かである。地縁者や親族 間の取引が多いが、取引自体は少ない。需要の中心となる価格帯は画地規模や取引事情から様々で、把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は農家集落地域で、厳しい行政的条件から賃貸物件が見られず、賃貸市場が形成されていない地域である ことから、収益価格は求めず、周辺を中心とした取引事例により比準した実証的な比準価格を採用することとし、代表 標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定したものである。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年以降のコロナ禍の影響からは、まだ 完全に脱しておらず、経済状況は不透明なま ま推移している。 静市地区における農家住宅の需要は減退して おり、住民の高齢化も進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％