別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 京都左京 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都左京 -17 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.

鑑定評価額 9,710,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区大原野村町１３０番１ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 風致２種 (30,100) 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅に作業場や 農地も見られる住宅 地域 東8m府道 水道、下水 八瀬比叡山口 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ府道 交通 施設 八瀬比叡山口駅北方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (30,100) 風致２種 ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少と高齢化が進む既成集落地域であり、将来的には衰退も考えられるが、当面の間は、概ね現状のまま推 移していくものと予測する。地価水準は、やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市及び隣接市町の郊外に形成される既成住宅地域等と判定した。需要者は、同一需給圏内に地縁を 有する個人や農業従事者等が中心となる。生活、交通利便性に劣るため、圏域外からの需要は殆ど見込めず、集落内や 周辺地域の居住者に需要が概ね限定されるが、その需要も低調である。取引件数が少なく、取引において個別の事情が 介在することも多いことから、取引価格水準に開差を生じることが多く、市場での中心価格帯を見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の立地、法令上の規制等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考 え難く、殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することと なるが、比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもっ て、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都左京 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景 気の下振れが景気を下押しするリスクとなっ ているとともに、物価上昇等の影響に注意す る必要がある。 観光地に近いが、生活、交通利便性に劣り、 需要は限定的かつ低調である。地価水準は、 やや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％